Xolib Feature-Landkarte v2
Stand: März 2026 | Basis: v1 (20 Features, 8 Kategorien) + Open-Data-Sessions + immocation-Taxonomie
Bewertungsschema: Wow × Moat × Machbarkeit (je 1–5, Max 125)
Kategorie 1: Markt & Portfolio (aus v1, aktualisiert)
| # |
Feature |
Beschreibung |
Wow |
Moat |
Machbarkeit |
Score |
Datenquelle ab Tag 1 |
Cold-Start-fähig |
Status |
| 1.1 |
Markt-KPI-Panel |
Dashboard mit Leerstand, Bevölkerung, Baufertigstellungen, Kaufkraft pro Standort |
4 |
3 |
4 |
48 |
✅ Zensus 2022, INKAR, Regionalstatistik, BA-Statistik, Einkommensteuer |
✅ Ja |
Konzept |
| 1.2 |
Portfolio-Heatmap |
Kartenansicht aller Objekte mit KPI-Overlays (Leerstand, Mietniveau, Energie) |
5 |
4 |
3 |
60 |
✅ Zensus 2022 Gitter, BORIS (offene BL), Swiss GWR |
✅ Ja |
DONE (Sprint 2) |
| 1.3 |
Preis-Trend-Analyse |
Zeitreihe Bodenrichtwerte + Mieten pro Standort |
4 |
3 |
3 |
36 |
✅ Berlin BORIS (2002+), Hamburg (1964+), NRW (2011+), RLP (2000+), INKAR (1995+) |
✅ Ja (in offenen BL) |
Konzept |
| 1.4 |
"Ihr Objekt vs. Markt" |
Miete/Kaufpreis des eigenen Objekts vs. Umgebung (Zensus-Gitter, BORIS-Zone) |
5 |
4 |
3 |
60 |
✅ Zensus 2022 Mietgitter, BORIS, Stadt-Mietspiegel |
✅ Teilweise |
Konzept |
| 1.5 |
Wettbewerbs-Radar |
Aktive Angebote in der Umgebung, Verweildauer, Anbieter |
3 |
2 |
2 |
12 |
⚠️ GeoMap API (990 €/J.) |
❌ (kostenpflichtig) |
Konzept |
Kategorie 2: Mietanpassung & Compliance (aus v1, aktualisiert)
| # |
Feature |
Beschreibung |
Wow |
Moat |
Machbarkeit |
Score |
Datenquelle ab Tag 1 |
Cold-Start-fähig |
Status |
| 2.1 |
Mietanpassungs-Rechner |
Berechnung zulässiger Mieterhöhung (Mietspiegel, Index, Modernisierung, Kappungsgrenze) |
5 |
5 |
3 |
75 |
✅ BBSR MPB-Daten, Zensus-Mieten, Stadt-Mietspiegel (PDF), VPI |
✅ Teilweise (Kappungsgrenze ja, Mietspiegel nur PDF) |
DONE (Sprint 2) |
| 2.2 |
Referenzzinssatz-Rechner (CH) |
Mietzinsanpassung nach CH-Formel (Überwälzungssätze, 40%-Inflationsregel) |
5 |
5 |
4 |
100 |
✅ BWO Referenzzinssatz (HTML), BFS LIK |
✅ Ja |
DONE (Sprint 1) |
| 2.3 |
Richtwertzins-Rechner (AT) |
MRG-Mietzinsberechnung mit Zu-/Abschlägen + Befristungsabschlag |
5 |
5 |
3 |
75 |
✅ Richtwertzins (9 Werte), VPI AT |
✅ Ja |
DONE (Sprint 1) |
| 2.4 |
Objekthistorie-Timeline |
Feldbasierte Timeline aller Änderungen pro Objekt |
4 |
3 |
4 |
48 |
✅ Mandantendaten |
❌ (braucht Mandantendaten) |
DONE (Sprint 2) |
Korrektur v1: Wettbewerber-Behauptung abgeschwächt → "Kein Wettbewerber vermarktet eine feldbasierte Objekthistorie-Timeline"
Kategorie 3: KI-Agenten (aus v1)
| # |
Feature |
Beschreibung |
Wow |
Moat |
Machbarkeit |
Score |
Datenquelle ab Tag 1 |
Cold-Start-fähig |
Status |
| 3.1 |
KI-Ticket-Agent |
Multi-Language-Ticket mit Eskalation, YouTube-Integration, Kontextdaten |
5 |
4 |
5 |
100 |
✅ Mandantendaten + Open Data als Kontext |
✅ Teilweise |
✅ Live (GPT-4o-mini) |
| 3.2 |
KI-Mahnwesen-Agent |
Automatische Mahneskalation (Mahnung → Abmahnung → Kündigung → Räumungsklage) |
5 |
4 |
3 |
60 |
✅ Mandantendaten (Zahlungen, Verträge) |
❌ |
Konzept |
| 3.3 |
KI-BK-Prüf-Agent |
Automatische Plausibilitätsprüfung Betriebskostenabrechnung |
5 |
5 |
3 |
75 |
✅ DMB BKS (PDF), Berliner BK-Übersicht, VPI |
✅ Teilweise |
Konzept |
Kategorie 4: Verwaltung & Workflow (aus v1)
| # |
Feature |
Beschreibung |
Wow |
Moat |
Machbarkeit |
Score |
Datenquelle ab Tag 1 |
Cold-Start-fähig |
Status |
| 4.1 |
Onboarding Wizard |
Apple-style Schritt-für-Schritt Mandanten-Setup |
3 |
2 |
5 |
30 |
— |
✅ |
✅ Live |
| 4.2 |
Billing/Subscription |
Abo-Verwaltung + Zahlungen |
2 |
1 |
5 |
10 |
— |
✅ |
✅ Live |
| 4.3 |
Activity Log |
Audit-Trail mit before/after-Diff, filterbar |
3 |
2 |
4 |
24 |
— |
✅ |
Backend ready |
| 4.4 |
Super-Admin Panel |
Cross-Tenant Support mit Impersonate-Funktion |
2 |
1 |
4 |
8 |
— |
✅ |
Konzept |
NEU: Kategorie 5: Open Data Features
| # |
Feature |
Beschreibung |
Wow |
Moat |
Machbarkeit |
Score |
Datenquelle ab Tag 1 |
Cold-Start-fähig |
Status |
| 5.1 |
Standort-Score |
Kompositindex aus Lärm, ÖPNV, Schulen, Ärzte, Breitband, Luftqualität pro Adresse |
5 |
5 |
3 |
75 |
✅ OSM, DELFI GTFS, UBA Luftdaten, Lärmkarten (NRW/BE/HH), Breitbandatlas, BfS Radon |
✅ Ja |
DONE (Sprint 1) |
| 5.2 |
Zukunfts-Score |
Kompositindex aus Bevölkerungsprognose, Beschäftigung, Kaufkraft, Bautätigkeit |
5 |
4 |
3 |
60 |
✅ Wegweiser Kommune (CC0), INKAR, BA-Statistik, Einkommensteuer, Regionalstatistik |
✅ Ja |
DONE (Sprint 1) |
| 5.3 |
Energie-Benchmark |
Heizungstyp/Energieträger des Objekts vs. Umgebung (100m-Gitter), Sanierungspotenzial |
5 |
5 |
3 |
75 |
✅ Zensus 2022 Heizungsdaten, CH GWR, CH GEAK, CH sonnendach.ch |
✅ Ja |
DONE (Sprint 1) |
| 5.4 |
Demografie-Analyse |
Altersstruktur, Haushaltsgröße, Ausländeranteil, Seniorenquote pro Standort |
4 |
3 |
4 |
48 |
✅ Zensus 2022 Gitter, Wegweiser Kommune, INKAR |
✅ Ja |
DONE (Sprint 1) |
| 5.5 |
Auto-Datenanreicherung bei Objektanlage |
Bei Adresse → sofort H3-verknüpfte Open-Data-Kontextdaten (Lärm, ÖPNV, Energie, Demografie) |
5 |
5 |
3 |
75 |
✅ Alle H3-gemappten Quellen |
✅ Ja |
DONE (Sprint 0) |
NEU: Kategorie 6: Migration & Onboarding
| # |
Feature |
Beschreibung |
Wow |
Moat |
Machbarkeit |
Score |
Datenquelle ab Tag 1 |
Cold-Start-fähig |
Status |
| 6.1 |
White-Glove-Migration |
Begleitete Datenmigration als Service (manuell + Tools) |
3 |
3 |
3 |
27 |
— |
— |
Konzept |
| 6.2 |
DATEV-Import |
Import aus DATEV-Export (häufigster Brücken-Export bei dt. HVs) |
4 |
4 |
3 |
48 |
— |
— |
DONE (Sprint 2) |
| 6.3 |
CSV/Excel-Import-Wizard |
Spalten-Mapping, Validierung, Preview, Fehlerkorrektur |
3 |
2 |
4 |
24 |
— |
— |
DONE (Sprint 2) |
| 6.4 |
OpenImmo-Import |
XML-Import aus Maklersoftware (IS24, Immowelt, FlowFact, onOffice) |
4 |
3 |
3 |
36 |
— |
— |
DONE (Sprint 2) |
| 6.5 |
Auto-Datenanreicherung bei Import |
Importierte Objekte werden sofort mit Open Data verknüpft (= 5.5 für Importdaten) |
5 |
5 |
3 |
75 |
✅ Alle H3-Quellen |
✅ Ja |
DONE (Sprint 2) |
Korrektur v1: ImportJob sourceSystem → nur EXCEL, CSV, OPENIMMO als gesichert.
NEU: Kategorie 7: KI-Dokumenten-Engine
Basierend auf immocation-Taxonomie (170+ Dokumente) + Session 4d Template-Taxonomie (~177 Dokumenttypen in 12 Lifecycle-Kategorien).
| # |
Feature |
Beschreibung |
Wow |
Moat |
Machbarkeit |
Score |
Datenquelle ab Tag 1 |
Cold-Start-fähig |
Status |
| 7.1 |
BK-Abrechnung (DE/AT/CH) |
KI-generierte Betriebskostenabrechnung aus Objekt+Mieter+Vertrag+Kosten |
5 |
5 |
2 |
50 |
✅ Mandantendaten + BetrKV XML + DMB BKS |
❌ (braucht Mandantendaten) |
DONE (Sprint 3) |
| 7.2 |
Mieterhöhungsschreiben |
Mietspiegel, Vergleichswohnungen, Modernisierung, Index — pro Land korrekt |
5 |
5 |
3 |
75 |
✅ Mietanpassungs-Rechner Daten + Vertragsdaten |
❌ |
DONE (Sprint 3) |
| 7.3 |
Mietverträge (alle Varianten) |
Wohnraum, Gewerbe, WG, Stellplatz, Garage, Index, Staffel, Zeit, möbliert |
5 |
4 |
3 |
60 |
✅ Objekt+Mieter-Daten + Rechtsrahmen |
❌ |
DONE (Sprint 3) |
| 7.4 |
Mahnwesen-Kette |
Erste Mahnung → Abmahnung → Kündigung → Räumungsklage (automatisch eskalierend) |
5 |
5 |
3 |
75 |
✅ Zahlungsdaten + Vertragsdaten |
❌ |
DONE (Sprint 3) |
| 7.5 |
Kündigungsschreiben |
Zahlungsverzug, Eigenbedarf, Vertragsverletzung, Verwertung — DE/AT/CH-Varianten |
5 |
5 |
3 |
75 |
✅ Vertragsdaten + Rechtsrahmen |
❌ |
DONE (Sprint 3) |
| 7.6 |
Modernisierungsankündigung |
§555a-d BGB, Fristberechnung, Duldungspflicht, Mieterhöhung nach Mod. |
4 |
4 |
3 |
48 |
✅ Objekt+Maßnahmen-Daten |
❌ |
DONE (Sprint 3) |
| 7.7 |
Übergabe-/Rückgabeprotokolle |
Raumweise mit Mängelerfassung, Zählerständen, Schlüssel |
4 |
3 |
4 |
48 |
✅ Objekt+Einheits-Daten |
❌ |
DONE (Sprint 3) |
| 7.8 |
WEG-Dokumente |
ETV-Einladung, Beschlussvorlagen, Protokoll, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung |
5 |
4 |
2 |
40 |
✅ WEG+Eigentümer-Daten |
❌ |
Konzept |
| 7.9 |
Österreich-Varianten |
MRG-Prüfprotokoll, Richtwertzins-Berechnung, BK nach §21 MRG, Befristungsabschlag |
5 |
5 |
2 |
50 |
✅ AT-Rechtsrahmen + Objekt-Daten |
❌ |
Konzept |
| 7.10 |
Schweiz-Varianten |
Referenzzinssatz-Anpassung (amtl. Formular), Kündigungsformular, Anfangsmietzins |
5 |
5 |
2 |
50 |
✅ CH-Rechtsrahmen + BWO-Daten |
❌ |
Konzept |
NEU: Kategorie 8: Rechtliche Intelligenz
Basierend auf Sessions 4a–4b.
| # |
Feature |
Beschreibung |
Wow |
Moat |
Machbarkeit |
Score |
Datenquelle ab Tag 1 |
Cold-Start-fähig |
Status |
| 8.1 |
Mietpreisbremse-Check |
Automatisch anhand Adresse: Liegt das Objekt in einem MPB-Gebiet? Welche Verordnung? Gültig bis? |
5 |
5 |
3 |
75 |
✅ BBSR-Daten (814 Gemeinden) + BKG VG250 |
✅ Ja |
DONE (Sprint 1) |
| 8.2 |
Kappungsgrenze 15%/20% |
Pro Objekt: Gilt 15% oder 20% Kappungsgrenze? Welche Verordnung? |
5 |
5 |
3 |
75 |
✅ BBSR-Daten (s. 8.1) |
✅ Ja |
DONE (Sprint 1) |
| 8.3 |
Milieuschutz-Check |
In welchem Erhaltungssatzungsgebiet liegt das Objekt? Pflichten: Modernisierungsgenehmigung, Umwandlungsverbot, Vorkaufsrecht |
5 |
5 |
3 |
75 |
✅ Berlin/Hamburg/Köln WFS (3 Städte sofort) |
✅ Teilweise (3 Städte) |
DONE (Sprint 2) |
| 8.4 |
Zweckentfremdungs-Check |
Gilt ein Zweckentfremdungsverbot? Welches Landesgesetz? Registrierungspflicht? |
4 |
5 |
2 |
40 |
⚠️ Manuell kuratiert (13 BL, 30+ Städte) |
✅ (nach Kuration) |
Konzept |
| 8.5 |
Fördermittel-Finder |
Automatisch pro Objekt: passende KfW/BAFA/Landesprogramme + Digitalisierungsförderung |
5 |
5 |
2 |
50 |
⚠️ Manuell kuratiert (120+ Programme) + foerderdatenbank.de (Scraper) |
✅ (nach Kuration) |
DONE (Sprint 4) |
| 8.6 |
Compliance-Dashboard |
Übersicht aller Fristen: Energieausweis, Legionellenprüfung, Rauchmelder, WEG-Termine |
4 |
4 |
3 |
48 |
✅ Regelbasiert (GEG, TrinkwV, 16 LBOs) |
❌ (braucht Objektdaten) |
Konzept |
Zusammenfassung: Top 15 Features nach Score
| Rang |
Feature |
Score |
Cold-Start |
Kategorie |
| 1 |
KI-Ticket-Agent (3.1) |
100 |
Teilweise |
KI-Agenten |
| 2 |
Referenzzinssatz-Rechner CH (2.2) |
100 |
✅ |
Mietanpassung |
| 3 |
Standort-Score (5.1) |
75 |
✅ |
Open Data |
| 4 |
Energie-Benchmark (5.3) |
75 |
✅ |
Open Data |
| 5 |
Auto-Datenanreicherung (5.5) |
75 |
✅ |
Open Data |
| 6 |
Mietanpassungs-Rechner DE (2.1) |
75 |
Teilweise |
Mietanpassung |
| 7 |
Richtwertzins-Rechner AT (2.3) |
75 |
✅ |
Mietanpassung |
| 8 |
KI-BK-Prüf-Agent (3.3) |
75 |
Teilweise |
KI-Agenten |
| 9 |
Mieterhöhungsschreiben (7.2) |
75 |
❌ |
KI-Dokumente |
| 10 |
Mahnwesen-Kette (7.4) |
75 |
❌ |
KI-Dokumente |
| 11 |
Kündigungsschreiben (7.5) |
75 |
❌ |
KI-Dokumente |
| 12 |
Auto-Datenanreicherung Import (6.5) |
75 |
✅ |
Migration |
| 13 |
Mietpreisbremse-Check (8.1) |
75 |
✅ |
Rechtliche Intelligenz |
| 14 |
Kappungsgrenze-Check (8.2) |
75 |
✅ |
Rechtliche Intelligenz |
| 15 |
Milieuschutz-Check (8.3) |
75 |
Teilweise |
Rechtliche Intelligenz |
Cold-Start-fähige Features (funktionieren ohne Mandantendaten):
5.1 Standort-Score, 5.2 Zukunfts-Score, 5.3 Energie-Benchmark, 5.4 Demografie-Analyse, 5.5 Auto-Datenanreicherung, 2.2 Referenzzinssatz-Rechner, 2.3 Richtwertzins-Rechner, 8.1 Mietpreisbremse-Check, 8.2 Kappungsgrenze-Check, 8.3 Milieuschutz-Check (3 Städte), 6.5 Auto-Datenanreicherung Import
Korrekturen gegenüber v1
- Objekthistorie-Timeline: Behauptung abgeschwächt → "Kein Wettbewerber vermarktet eine feldbasierte Objekthistorie-Timeline"
- ImportJob sourceSystem: Nur EXCEL, CSV, OPENIMMO als gesichert
- Lärmkarte als Datenquelle ergänzt: In 5.1 Standort-Score und Open-Data-Inventar
- Zensus 2022 Heizungsdaten: Als Primärquelle für Energie-Benchmark aufgenommen (nicht nur CH GWR)