Immocation Paket — Vollständige Bestandsaufnahme¶
Datum: 2026-03-22 Quelle: immocation Masterclass Portal (lebenslanger Zugang) Umfang: 271 Dateien (148 DOCX, 81 PDF, 29 XLSX, 4 PPTX, 4 ZIP, 4 DOC, 1 VCF) Rechtsanwalt: Bodo Wawrzyniak + Fachexperten
Zusammenfassung nach Kategorie¶
| Kategorie | DOCX | XLSX | PPTX | Gesamt | Xolib-Relevanz | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mietvertrag | 19 | 8 | — | — | 27 | ★★★ Sprint 3 Template 7.3 |
| Mieterhöhung | 9 | 1 | — | — | 10 | ★★★ Sprint 3 Template 7.2 |
| Kündigung | 5 | 2 | — | — | 7 | ★★★ Sprint 3 Template 7.5 |
| Mahnung | 4 | — | — | — | 4 | ★★★ Sprint 3 Template 7.4 |
| Betriebskosten | 6 | 2 | 1 | — | 9 | ★★★ Sprint 3 Template 7.1 |
| Übergabe | 5 | 2 | — | — | 7 | ★★★ Sprint 3 Template 7.7 |
| Modernisierung | 2 | 1 | — | — | 3 | ★★★ Sprint 3 Template 7.6 |
| Hausverwaltung | 14 | 3 | — | — | 17 | ★★★ Xolib Kerngeschäft |
| Selbstauskunft | 2 | — | — | — | 2 | ★★★ Sprint 3 Template 7.3 |
| Checkliste | 8 | 9 | 4 | — | 21 | ★★☆ Workflow-Automatisierung |
| Vollmacht | 6 | — | — | — | 6 | ★★☆ Dokumenten-Engine |
| Brief/Anschreiben | 11 | — | — | — | 11 | ★★☆ Kommunikations-Templates |
| Immobilienkauf | — | 13 | — | — | 13 | ★★☆ Due Diligence Features |
| Finanzierung | — | 7 | 2 | 1 | 10 | ★★☆ Bank-Integration |
| Fix&Flip | — | 13 | 2 | — | 15 | ★☆☆ Nische |
| Steuer | — | 9 | 2 | — | 11 | ★★☆ Steuer-Agent |
| Kalkulation | — | — | 8 | — | 8 | ★★☆ Rendite-Features |
| Portfolio | — | — | 4 | — | 4 | ★★★ Portfolio-Management |
| Präsentation | — | — | — | 3 | 3 | ★☆☆ Bank/Investor-Features |
| Bescheinigung | 3 | — | — | — | 3 | ★★☆ Dokumenten-Engine |
| WEG | — | 1 | — | — | 1 | ★★☆ WEG-Modul |
| GEG/Energie | — | 1 | — | — | 1 | ★★☆ Energie-Features |
| Österreich | 7 | 2 | 1 | 1 | 11 | ★★★ AT-Compliance |
| Sonstiges | 53 | 11 | 5 | — | 69 | Variabel |
Detailanalyse nach Dokumenttyp¶
DOCX — 148 Vorlagen (rechtsgeprüft)¶
Mietverträge (19): Wohnraum, Gewerbe, Garage, Stellplatz, WG-Zimmer, vorübergehender Gebrauch, Giebelwand-Werbung, Rent2Rent (mieter-/vermieterfreundlich), Mietvorvertrag, Mietoptionsvertrag, Gartenpacht, Kellerräume, Lagerbox, Geschäftsraum, Mietangebot, Zusatzvereinbarung Hundehaltung, Entlassungsvereinbarung, AT-Mietvertrag
Mieterhöhung (9): Mietspiegel, Vergleichswohnung, Indexmiete, Modernisierung, einvernehmlich anlasslos, einvernehmlich mit Modernisierung, Zustimmungsklage Mietspiegel, Zustimmungsklage Vergleichswohnung, AT-Variante
Kündigung (5): Zahlungsverzug, sonstige Vertragsverletzung, Tod des Mieters, Eigenbedarf, Verwertung
Mahnung (4): Erste Mahnung, Abmahnung, Abmahnung Sonstiges, Räumungsklage
Betriebskosten (6): NK-Anpassung (2 Varianten), NK-Erhöhung Energie, Leitfaden BK-Erstellung, Umlagen-Anschreiben, AT-BK-Anpassung
Hausverwaltung (14): Verwaltervertrag (2), Verwaltervollmacht, Sondereigentumsverwaltung, Übernahme-Ablauf, Hausordnung, Leistungsverzeichnis Mietverwaltung, Leistungsverzeichnis Reinigung (2), Arbeitsvertrag Hausmeister, DL-Vertrag Hausmeister, Rauchwarnmelder-Info, Lüftungsbroschüre, Mieterwechsel-Antrag
Übergabe (5): Wohnungsübergabe, Wohnungsrückgabe, AT-Übergabe, AT-Rückstellung, Schlüssel-Empfangsbestätigung
Vollmacht (6): Generalvollmacht, Amtsvollmacht, Käufervollmacht, Verwaltervollmacht, Akteneinsicht, Bietvollmacht Zwangsversteigerung
Brief/Anschreiben (11): Eigentümerwechsel, Neuer Vermieter, Neuer Eigentümer + Mieterhöhung, Eigentümergemeinschaft Kaufinteresse, Rent2Rent Mieterseite, Immoscout-Kontakt, Mieter Besichtigung vor Verkauf, Vermietung Sozialhilfeempfänger, Flyer Eigenbedarf, Mietendeckel-Hinweise, Mietaufhebungsvereinbarung
Sonstiges (53): Gesellschaftsverträge (GbR, OHG, GmbH, Joint Venture, Co-Investment), Darlehensverträge (Festzins, Partiarisch), Finanzierungsexposés (Buy&Hold, Fix&Flip), Kreditgeber-Präsentationsmappe, Investorenbroschüre, Ankaufsprofil, Projektdatenblatt, Kautionsübertragung, Mietstundung, Ratenzahlung, Reservierungsvereinbarung, LOI, Datenschutzbelehrung, ChatGPT-Prompts (2), AT-Dokumente (MRG, Wertermittlung, Bürgschaft, Steuerrecht)
PDF — 81 Dokumente (Leitfäden, Beispiele, Präsentationen)¶
Fix&Flip (13): 5 Projektvorstellungen mit Fotos/Kalkulationen, Gewerbe-zu-Wohnen, Aufteilergeschäft, Price-Puzzle, Akquise-Flyer, Kaufvertragsoptimierung, Holding-Schaubild, Grundbuch-Beispiel, Ankaufsprofil Fortgeschrittene
Immobilienkauf (13): Kaufvertrag nach MaBV, Kaufvertrag gegen Rente, Checkliste Kaufvertrag ETW, Verkehrswertgutachten (94 Seiten), Baugenehmigung-Beispiel, Bauantrag-Beispiel, Bebauungsplan-Erläuterung, Projektstudie-Inhaltsverzeichnis, 2x MFH-Dokumentation, Standortanalyse-Präsentation, Teilnehmeraufgaben
Steuer (9): Gerichtsurteil Absetzbarkeit, FG Münster Beschluss, Reiseaufwendungen, Marktwertgutachten-Anforderungen, Werbungskosten-Liste, AT-Steuerrecht kompakt, GbR-zu-Null-Struktur, Prüfschema gewerblicher Grundstückshandel, Steuerstrategie-Aufgabe
Checkliste (9): Altbau-Bewertung, Immobilienkauf (10 Kapitel), Zwangsversteigerung, Hausübernahme Verwaltung, Finanzierungsstrategie, Banker-Erstkontakt, Masterclass-Onboarding, Teilnehmeraufgaben
Mietvertrag (8): Indexmiete-Leitfaden, Mietpreisbremse-Schema (Flowchart), Mieterdatenblatt, Selbstauskunft, Wohnungsgeberbestätigung, Mietendeckel-Tabelle Berlin, Mietrechtliche Vorschriften-Übersicht, Mietverhältnis-Beendigung-Präsentation
Finanzierung (7): Beleihungsunterlagen (2x), Finanzierungsunterlagen-Checkliste, Finanzierungszusage-Beispiel, Renteninformation-Beispiel, Fix&Flip-Bank-Checkliste, Teilnehmeraufgaben
Hausverwaltung (3): DL-Vertrag Betreutes Wohnen, Betreuungsvereinbarung, Betretungsverbot
Kündigung (2): Eigenbedarfskündigung-Präsentation, Leitfaden Räumungsklage ohne Anwalt
Übergabe (2): MFH-Übergabeprotokoll, Abnahmeprotokoll Häuser/Wohnungen (detailliert)
GEG/Energie (1): GEG 2024 Heizungs-Infoblatt
WEG (1): Abgrenzung Sonder-/Gemeinschaftseigentum
Mieterhöhung (1): Richtwertzins Österreich (9 Bundesländer)
XLSX — 29 Kalkulationstools¶
Kalkulation (8): Fix&Flip Vollversion (2 Varianten), Ferienvermietung, Umbau DH DIN 276, Kostengruppen DIN 276, Bauträgerkalkulation, Gesamtkosten Neubau, Sanierungskalkulation
Portfolio (4): Immobilien-Portfolio-Übersicht, MFH-Übersichtstool, Vermögensbilanz, Portfolio-Tracker ETW
Checkliste (4): Kaufvertragsprüfung, Besichtigung, Jahres-TÜV, Klauselsammlung Kaufvertrag
Steuer (2): VV GmbH vs. Privat Vergleichsrechner, Kosten Gesellschaftsstruktur
Finanzierung (2): Finanzierung vs. Bausparvertrag Vergleich, Verwendungsnachweis
Rendite (2): Bierdeckelrechnung, PV-Rechner
Sonstiges (7): Co-Invest Aufgabenverteilung, Bauzeitenplan, 10-Jahres-Sanierungsplanung MFH, Mietaufstellung Kaufvertrag-Anlage, Standortanalyse, BK-Abrechnung, AT-Preisatlas
PPTX — 4 Präsentationen¶
Bank-Erstkontakt, Investorenpräsentation, Bankbroschüre, Investorenkonzept Bank AT
Xolib-Relevanz: Was können wir daraus lernen?¶
Direkte Template-Verbesserung (Sprint 3)¶
| Xolib Template | Immocation Vorlagen | Delta |
|---|---|---|
| Mieterhöhung (4 Var.) | 9 Varianten + 2 Klagen | +5 Varianten (einvernehmlich anlasslos, einvernehmlich Mod., AT, 2x Zustimmungsklage) |
| Mahnung (3 Stufen) | 4 Dokumente | +1 (Räumungsklage als separates Template) |
| Kündigung (4 Var.) | 5 Varianten | +1 (Tod des Mieters) |
| Mietvertrag (3 Typen) | 19 Varianten | +16 (Gewerbe, WG, Garage, Stellplatz, Lagerbox, Keller, Gartenpacht, Rent2Rent, etc.) |
| Übergabeprotokoll | 5 Varianten | +3 (MFH-Übergabe, AT-Rückstellung, Schlüssel-Empfang) |
| Selbstauskunft | 2 Varianten | Identisch (DE + AT vorhanden) |
| NK-Anpassung | 3 Varianten | +2 (Energie-Erhöhung, Umlagen-Anschreiben) |
| Modernisierung | 2 Varianten | Identisch |
Fehlende Template-Kategorien in Xolib¶
- Vollmachten (6 Typen) — Generalvollmacht, Verwaltervollmacht, Käufervollmacht, Bietvollmacht
- Hausverwaltung (14 Typen) — Verwaltervertrag, Leistungsverzeichnisse, Hausmeister-Vertrag, Hausordnung
- Gesellschaftsverträge — GbR, GmbH-Satzung, OHG, Joint Venture, Co-Investment
- Darlehensverträge — Festzins, Partiarisch, Private Kapitalgeber
- Bank/Investor-Dokumente — Kreditgeber-Mappe, Finanzierungsexposé, Bankbroschüre
- Ankauf — LOI, Reservierungsvereinbarung, Ankaufsprofil, Kaufvertrag-Klauselsammlung
- Miete vom Amt — Amtsvollmacht, Abtretung, Schweigepflichtentbindung
- Räumungsklage — Vorlage ohne Anwalt
Kalkulationstools die Xolib fehlen¶
- Bierdeckelrechnung — schnelle Renditeberechnung (Feature-Idee: im Wizard integrieren)
- Fix&Flip-Kalkulation — Vollversion mit Sanierungskosten
- Sanierungskalkulation — DIN 276 Kostengruppen
- 10-Jahres-Sanierungsplanung — Instandhaltungsplanung (verknüpfbar mit Xolib Score)
- Portfolio-Tracker — ETW + MFH Übersicht (Xolib hat dies als Feature, aber die Excel-Vorlage zeigt was User erwarten)
- VV GmbH vs. Privat Rechner — Steuervergleich (Feature für Steuer-Agent)
Entscheidungsbäume / Flowcharts¶
- Mietpreisbremse-Schema — Flowchart (haben wir als Feature 8.1, immocation hat es als PDF)
- Gewerblicher Grundstückshandel — Prüfschema (3-Objekt-Grenze) → potenzielles Compliance-Feature
- Eigenbedarfskündigung — Entscheidungsbaum → in Template 7.5 integrierbar
Strategische Bewertung¶
170+ rechtsgeprüfte Vorlagen von Immocation decken den vollständigen Lebenszyklus einer Immobilie ab. Xolib hat in Sprint 3 die 8 wichtigsten Template-Typen gebaut — aber Immocation zeigt, dass der Markt mindestens 50+ Varianten erwartet.
Priorität für Xolib: 1. Mietvertrag-Varianten erweitern (19 statt 3) — höchster Nutzer-Impact 2. Hausverwaltungs-Templates (Verwaltervertrag, Leistungsverzeichnis) — Xolib Kerngeschäft 3. Vollmachten + Bescheinigungen — häufig gebraucht, schnell umgesetzt 4. Kalkulationstools integrieren — Bierdeckelrechnung im Wizard, Sanierungsplanung als Feature 5. Gesellschaftsverträge — für fortgeschrittene Investoren (GmbH-Verwalter)
Kalkulationstools (aus Immocation Tools.zip)¶
Übersicht — 10 Excel-Tools¶
| # | Tool | Relevanz | Zweck |
|---|---|---|---|
| 1 | Cockpit Pro 2025 | ★★★ | Investment-Rechner: Rendite, Cashflow, Steuern, Szenarien, MFH-Kalkulator, Sanierungsplaner |
| 2 | Bewertungstool | ★★★ | Due-Diligence-Checkliste (81 Sheets): Bierdeckel-Schnellbewertung + Detailprüfung (60+ Punkte) |
| 3 | Roter Faden | ★★★ | Portfolio-Tracker für bis zu 16 Objekte — aggregierte KPIs, Bankgespräch-Übersicht |
| 4 | Bankpaket | ★★★ | Komplettes Bank-Dossier: Haushaltsrechnung, Vermögensübersicht, Immobilienbestand (8 Objekte) |
| 5 | Preisatlas DE | ★★★ | 1.860 Zeilen Kauf-/Mietpreise nach PLZ/Stadtteil (PriceHubble, Stand Jan 2022) |
| 6 | Fix&Flip | ★★☆ | Projekt-Kalkulator mit 241-Zeilen Sanierungsplaner (LOW/MEDIUM/HIGH pro Gewerk) |
| 7 | Cockpit AT | ★★☆ | Österreich-Version: 3,5% GrESt, 1,5% AfA, Betriebskosten statt Hausgeld |
| 8 | Standort-Analyse | ★★☆ | 50 größte Uni-Städte: Mietrendite, Arbeitslosenquote, Bevölkerungsprognose |
| 9 | Cockpit 2017 | ★☆☆ | Ältere Version (2 Darlehen statt 4, kein MFH/Sanierung/Szenarien) |
| 10 | Preisatlas AT | ★☆☆ | Österreich-Preise nach Bezirk (neu/gebraucht), Stand Mai 2020 |
Cockpit Pro 2025 — Detailanalyse (Kernreferenz für Xolib)¶
13 Sheets: Cockpit, Bankgespräch, Miete/Cashflow/Steuern, Wert/AfA/Darlehen, Szenarien, Diagramme, MFH-Kalkulator, Sanierungsplaner, Möbliertes Wohnen, Konfiguration, Haushaltsrechnung, Vermögensaufstellung
Eingabefelder (Cockpit): - Adresse, Kaufdatum, Wohnfläche, Stellplätze - Kaufpreis, Makler %, Notar %, Grundbuch %, GrESt %, Sonstige % - Anfängliche Investitionen (Küche, Sonstiges — Kosten, steuerliche Behandlung) - Kaltmiete/m², Stellplatz-Miete - AfA-Satz, Gebäudeanteil am Kaufpreis - Kalkulatorischer Mietausfall %, Instandhaltungsrücklage/m² - Kostensteigerung p.a., Mietsteigerung p.a., Wertsteigerung p.a. - Hausgeld (umlagefähig/nicht umlagefähig), WEG-Rücklage, Grundsteuer - 4 Darlehen (Summe, Zinssatz, Anfängliche Tilgung) - Persönlicher Grenzsteuersatz, Betrachtungszeitpunkt
Berechnete KPIs: - Bruttomietrendite, Nettomietrendite, Kaufpreisfaktor - Cashflow operativ, Cashflow nach Steuern (aktuell + Zukunft) - Eigenkapitalrendite (mit/ohne Wertsteigerung) - Break-Even (wann CF positiv, wann kumuliert positiv) - Volltilgungsjahr (pro Darlehen) - Vermögenszuwachs p.a., Beleihungsreserve - Szenarien: Sensitivitätstabellen (Kaufpreis × Zinssatz)
Sub-Tools: - MFH-Kalkulator: Pro-Einheit-Miete für bis zu 50 Einheiten, 50-Jahres-Projektion - Sanierungsplaner: LOW/MEDIUM/HIGH Szenarien pro Gewerk - Möbliertes Wohnen: Furnished short-term rental Kalkulation
Bewertungstool — Detailanalyse (Due Diligence)¶
81 Sheets mit zwei Modi:
Bierdeckel-Bewertung (Schnellcheck): - Lage: ok / nicht ok - Kaltmiete + Marktmiete → Erhöhung möglich? - Zustand / Höhe der Kosten - Ergebnis: Pass/Fail mit möglicher Miete (15%-Cap-Logik)
Detailprüfung (60+ Checklisten-Punkte): - WEG-Dokumente (5 Sheets): Protokolle, Sonderumlagen - Hausgeld (3 Sheets): BK-Aufschlüsselung - Wirtschaftsplan (3 Sheets): Kosten, Rücklagen - Mietvertrag (10 Sheets): Miethöhe, Index/Staffel, letzte Erhöhung, Kaution - Grundbuch (3 Sheets): Lasten, Beschränkungen - Teilungserklärung, Grundriss, Energieausweis - Lage-Faktoren: ÖPNV, Einkaufen, Lärm, Geruch, Wohlfühlfaktor, Bauvorhaben - Zustand pro Element: Böden, Wände, Türen, Bad, Küche, Balkon, Heizung, Elektrik, Fassade, Dach, Eingang, Keller, Stellplatz - Pro Element: Bewertung (Dropdown), Erledigt?, Notizen, Maßnahmen (Kosten + Zeitpunkt) - Auswertung: Auffällige Merkmale, Maßnahmen "sofort" vs. "bei Mieterwechsel"
Preisatlas DE — Referenzdaten¶
1.860 Datensätze mit: - Stadt, Stadtteil/PLZ - Kaufpreise (€/m²), Mietpreise (€/m²) - Brutto-Mietrendite (berechnet) - Markierung ab Rendite ≥ 5%
→ Direkt nutzbar für Xolib Marktmiete-Vorschläge und Location-Scoring
Bankpaket — Investor-Profil¶
Immobilienbestand-Tabelle (bis 8 Objekte): - Ort/Straße, Objektart (ETW/EFH/ZFH/MFH), Nutzung (Eigen/Vermietet) - Baujahr, Wohn-/Nutzfläche, Kaufdatum, Kaufpreis, Verkehrswert - Kaltmiete, Bank, Grundschuld, Restschuld, Tilgung%, Zinssatz% - Kapitaldienst, Ende Zinsbindung, Restschuld bei Zinsbindungsende
→ Nahezu identisch mit Xolib Property-Datenmodell
Sanierungsplaner (in Fix&Flip + Cockpit Pro)¶
241 Zeilen mit Sanierungskostenkatalog: - Gewerke: Fassade, Dach, Fenster, Elektrik, Sanitär, Heizung, etc. - Pro Gewerk: LOW / MEDIUM / HIGH Kostenschätzung - Aggregiert zu Gesamtkosten in 3 Szenarien
→ Goldstandard für Xolib Instandhaltungsplanung + Xolib Score
Xolib Feature-Mapping: Was sollten wir aus den Tools bauen?¶
| Immocation Tool | Xolib Feature | Priorität | Status |
|---|---|---|---|
| Cockpit Pro KPIs | Property KPI Dashboard (Rendite, Cashflow, EK-Rendite) | ★★★ | Teilweise (KPI-Cards existieren, Formeln fehlen) |
| Bierdeckelrechnung | Quick Assessment im Objektanlage-Wizard | ★★★ | Nicht gebaut |
| Sanierungsplaner | Instandhaltungsplanung + Xolib Score Integration | ★★★ | PropertyComponent existiert, Kostenplanung fehlt |
| MFH-Kalkulator | Per-Unit-Miete-Projektion (50 Jahre) | ★★☆ | Unit-Daten existieren, Projektion fehlt |
| Szenarien-Analyse | Sensitivitätsanalyse (Kaufpreis × Zinssatz) | ★★☆ | Nicht gebaut |
| Bankpaket | Finanzierungsmodul / Investor-Profil | ★★☆ | Nicht gebaut |
| Preisatlas DE | In Standort-Score / Auto-Enrichment integrieren | ★★★ | Zensus-Mieten importiert, Preisatlas könnte ergänzen |
| Standort-Analyse | Standort-Score (existiert bereits, Daten erweitern) | ★★☆ | Feature 5.1 DONE |
| Roter Faden | Portfolio-Dashboard (existiert teilweise) | ★★☆ | Dashboard + Heatmap existieren |
| Due-Diligence-Checkliste | Objektankauf-Wizard / Checklisten-Feature | ★★★ | Nicht gebaut |
Formeln die Xolib implementieren sollte¶
- Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) × 100
- Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete - nicht umlagefähige Kosten) / Gesamtinvestitionskosten × 100
- Kaufpreisfaktor = Kaufpreis / Jahreskaltmiete
- Cashflow operativ = Kaltmiete + NK-Vorauszahlung - Hausgeld - Instandhaltung - Mietausfall
- Cashflow nach Steuern = CF operativ - Kapitaldienst + Steuerersparnis
- Eigenkapitalrendite = Vermögenszuwachs / eingesetztes EK × 100
- Break-Even = Jahr in dem kumulierter CF > 0
- Volltilgung = Jahr in dem Restschuld = 0