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Xolib Masterplan

Version: 1.0 Datum: 2026-03-22 Zweck: Konsolidierte Projektdokumentation — strategisch, technisch, operativ

1. Projekt-Steckbrief

Feld Wert
Name Xolib
Vision KI-native Hausverwaltungs-SaaS fuer den deutschen Markt. Autonomes Betriebssystem, nicht Software mit KI-Add-on.
Kernthese Software = Interface, Daten = Produkt. Jedes Feature vertieft den Data Moat.
Zielgruppe Deutsche Hausverwaltungen (22.000-30.000 Unternehmen, 87% Kleinstunternehmen)
Team Tarek (CTO/Dev), Faruk (CEO/Vertrieb)
Rechtlich Holding-UGs pro Gruender geplant, dann Xolib GmbH 50/50 (Steuervorteil: ~1,5% statt ~26% bei Exit via Par. 8b KStG)
Stack Next.js 14 (App Router), PostgreSQL 16, Prisma ORM, Multi-Model AI (GPT-4o-mini, Claude Haiku, Gemini Flash)
Server 145.223.99.201, PM2 + Caddy, /opt/xolib/
Repo github.com/tarekrollt/XOLIB (private)
Betriebskosten ~$225/Monat (89% Claude Max Abo)

2. Aktuelle Metriken

Validiert durch scripts/validate-docs.sh. Kanonische Quelle: CLAUDE.md

Vollstaendige Metriken-Tabelle: siehe CLAUDE.md (Root). Zusaetzliche projektspezifische Zahlen:

Metrik Wert
Git Commits 1.024
Git Branches 1 (main)
Git Tag v1.0-pre-consolidation

3. Architektur-Uebersicht

3.1 Datenmodell (21 Domains aus Soll-Schema v1.6)

Domain Models Beispiele
Tenant & Auth 7 Tenant, User, UserProfile, UserPreferences, TrustedDevice
Property & Unit 10 Property, PropertyBuilding, PropertyEnergy, PropertyFinance, Unit, UnitEquipment, UnitRentalTerms
Mietvertrag & Zahlung 3 Lease, Payment, RentAdjustment
Tickets & Kommunikation 4 Ticket, Message, Notification, Announcement
Zaehler & Energie 5 Meter, MeterReading, EnergyReading, HeatingCostSettlement, HeatingCostUnitResult
Dokumente 5 Document, PropertyDocument, UserDocument, Letter, VectorChunk
Betriebskosten 3 OperatingCostSettlement, OperatingCostItem, OperatingCostUnitResult
Kalender 6 CalendarEvent, CalendarParticipant, SchedulingRequest, SchedulingSlot
Handwerker & Service 5 ServiceProvider, ServiceOrder, ServiceCompletionReport, ServiceInvoice
WEG 15 WegGemeinschaft, WegVersammlung, WegBeschluss, WegWirtschaftsplan, WegRuecklage
Gewerbe 6 GewerbeIndexAnpassung, GewerbeStaffelPlan, GewerbeUmsatzMeldung
KI & Agent 8 AIAction, AgentConfig, AgentRun, AgentKnowledge, AgentFeedback, AgentOutcome
Scores 3 PropertyScore, PropertyScoreHistory, ScoreFactor
Cross-Tenant Intelligence 3 SystemBenchmark, SystemAggregationJob, EntityMemory
External Data / ETL 3 ExternalDataSource, ExternalDataPoint, EntityInsight
DSGVO / Compliance 5 DataRetentionPolicy, DataExportRequest, ConsentRecord, DPIA
Audit & Security 4 AuditLog, PortalActivity, AdminAction, ChangeLog
Billing 5 Plan, Feature, TenantFeature, Subscription, Invoice
Ecosystem 4 ApiClient, WebhookSubscription, WebhookDeliveryLog, IntegrationLog
Templates 3 SystemTemplate, TenantTemplate, SystemModelParam
Import 2 OpenImmoMapping, ImportJob

Weitere Models: Simulation (4), Owner & Access (3), Banking (2), SuperAdmin (7), Sonstige (10)

3.2 API-Architektur (226 Routes)

Gruppe Anzahl Beschreibung
Auth 7 Login, Register, 2FA, Passwort-Reset
Properties 12 CRUD + Scores + Enrichment + Timeline
Users 6 CRUD + Analytics + DSGVO Export/Delete
Tickets 4 CRUD + Nachrichten + Export
Calendar 10 Events + Booking + ICS + Scheduling
Banking 4 Konten + Transaktionen + Matching
WEG 17 Gemeinschaften + Versammlungen + Finanzen
Gewerbe 11 Einheiten + Indexanpassung + WAULT
Compliance 4 DE Mietanpassung, CH Referenzzins, AT Richtwertzins, Foerdermittel
Agents / KI 12 Agent-System + Feedback + Outcomes
Documents 4 Template-Generator + Analytics
Import 6 CSV/DATEV/OpenImmo Upload + Preview + Execute
Portal (Mieter) 14 Dashboard + Zahlungen + Tickets + Zaehler
Portal (Eigentuemer) 8 Dashboard + Finanzen + Reports
SuperAdmin 11 Dashboard + Analytics + Stratege + Impersonate
ETL & Data 5 Pipeline + Seed + Migration
Sonstige ~30 Health, Search, Export, Geo, Notifications, etc.

3.3 AI-Architektur

  • Multi-Model: GPT-4o-mini (Standard), Claude Haiku (Rechtstexte), Gemini Flash (Klassifikation)
  • PII-Stripping: Automatisch vor jedem LLM-Call (pii-mask.ts)
  • Human-in-the-Loop: Pflicht fuer Aktionen mit rechtlicher/finanzieller Wirkung (ADR-004)
  • Budget-System: Tenant-basiert, Check vor jedem AI-Call
  • Agent-Stack: AgentConfig, AgentRun, AgentKnowledge, AgentFeedback, AgentOutcome, OrchestratorRun

3.4 Open-Data-Layer

  • Spatial Index: H3 (Uber) Res8 (~460m) + Res9 (~175m) auf jeder Property
  • ETL-Pipeline: 6 Adapter (Zensus 2022, INKAR, Wegweiser, Grundsteuer, OSM, UBA)
  • Datenpunkte: ~1,25 Mio ExternalDataPoints in 12 Kategorien
  • Auto-Enrichment: Geocoding + H3-Index bei Property-Anlage/Import

3.5 Score Engines (4)

Engine Datenbasis
Standort-Score POIs (Aerzte, Schulen, Supermaerkte), OEPNV, Infrastruktur via H3-Lookup
Zukunfts-Score Demografie-Trends, Bevoelkerungsentwicklung, Wirtschaftsdaten
Energie-Benchmark Heizungstyp, Verbrauch, Zensus-Vergleichsdaten
Demografie-Analyse Bevoelkerungsstruktur, Altersverteilung, Auslaenderanteil

3.6 Compliance Engines (7)

Mietpreisbremse, Kappungsgrenze, Milieuschutz-Check, DE-Mietanpassungs-Rechner, Foerdermittel-Finder (10 Programme), CH Referenzzinssatz-Rechner, AT Richtwertzins-Rechner

3.7 Template Engine (8 Typen)

1 API-Endpoint (POST /api/v1/documents/generate), 8 Typen: Mieterhoehung (4 Varianten), Mahnung (3 Stufen), Kuendigung (4 Varianten), Uebergabeprotokoll, Selbstauskunft, Mietvertrag, Modernisierungsankuendigung, NK-Anpassung

4. Feature-Stand (Was ist gebaut)

Sprints 0-4 alle CODE DONE. Vollstaendige Sprint-Details: docs/SPRINT-PLAN.md

Schema-Phasen (alle DONE)

  • Phase A: ChangeLog (Model + Enums + Middleware, alle 20 PATCH/UPDATE-Endpoints)
  • Phase B: Property/Unit Split (6 Enums, 3 Property Sub-Models, 3 Unit Sub-Models)
  • Phase B+: H3 Index (h3IndexRes8 + h3IndexRes9 auf Property)
  • Phase C: Cross-Tenant + EntityMemory (SystemBenchmark, SystemAggregationJob, EntityMemory)
  • Phase C+: OpenImmo (OpenImmoMapping + ImportJob)
  • Phase D: Sicherheit + DSGVO (IBAN-Verschluesselung AES-256-GCM, GDPR-Models, Differential Privacy)
  • Phase D+: ApiClient + Webhooks
  • Phase E: User Split (UserProfile + UserPreferences)
  • Phase F: Extended Intelligence (SystemModelParam, SystemTemplate, TenantTemplate, RentAdjustment, BenchmarkAccess)
  • Phase F+: ExternalData + EntityInsight

V6 Design-System Migration

6 von 66 Admin-Seiten im V6-Design (9%): Dashboard, Properties, Properties Detail, Briefing, KI-Cockpit, Catalog. 60 Seiten noch im aelteren Design.

5. Feature-Pipeline (Was kommt)

Aus Immocation Deep-Dive Analyse (271 Dateien, 24 Formeln, 12 Entscheidungsbaeume, 130+ Checkpunkte extrahiert):

Tier 1: Core Product (Data Moat + Differenzierung)

  1. Investment Calculator — 24 Formeln, 50-Jahre-Projektion, 4 Darlehen
  2. BK-Engine — 17 Positionen, Verteilerschluessel, Pro-rata
  3. Deal-Scoring Ampel — Bierdeckel-Schnellcheck + Cockpit Pro Ampel
  4. Due-Diligence Wizard — 130+ Checkpunkte, 13 Kategorien
  5. Mietpreisbremse-Engine erweitert — 5 Ausnahmen vollstaendig codiert
  6. Indexmiete-Rechner — VPI-Formel + Destatis-API + Auto-Erhoehungsschreiben

Tier 2: Hausverwaltung Digital

  1. Digitales Uebergabeprotokoll (Raum-fuer-Raum + Fotos + Zaehler)
  2. Mahnwesen-Eskalation (4 Stufen mit BGB-Pruefung)
  3. Zaehlerstand-Management (8 Typen, Historisierung)
  4. Schluessel-Tracking (6 Typen, Aus-/Rueckgabe)
  5. Objektuebernahme-Wizard (15-Schritt-Prozess)
  6. Wartungsplaner (Heizung/Aufzug/Rauchwarnmelder/Spielplatz)

Tier 3: Template-Engine erweitern

  1. 8 neue Mietvertrags-Varianten (Garage, WG, R2R, Vorvertrag etc.)
  2. 4 neue Mieterhoehungs-Varianten (Einvernehmlich, Zustimmungsklage)
  3. Vollmachten-Generator (6 Typen)
  4. HV-Vertraege (Verwaltervertrag, Leistungsverzeichnis, Hausmeister)
  5. Abmahnung Sonstiges (Airbnb, Tierhaltung, Lagerung)
  6. Raeumungsklage-Schriftsatz

Tier 4: Investor-Features

  1. Sanierungskostenkatalog (15 Gewerke x 3 Tiers)
  2. Bankpaket-Generator (Auto-generiert aus Xolib-Daten)
  3. VV GmbH vs. Privat Rechner (20-Jahres-Compound)
  4. Fix & Flip Kalkulation
  5. Aufteilergeschaeft-Rechner
  6. Sensitivitaets-Analyse (Kaufpreis x Zinssatz Matrix)

Tier 5: Compliance + Markt

  1. AT MRG-Anwendungsbereich (3 Mietzins-Regime)
  2. GEG 2024 Heizungs-Compliance (Entscheidungsbaum + Fristen)
  3. Werbungskosten-Katalog (62 Positionen, Anlage-V-Zuordnung)
  4. Gewerblicher Grundstueckshandel (3-Objekt-Grenze)
  5. WEG SE/GE-Lexikon (150+ Bauteile)
  6. Mieterstromvertrag (EEG 2021, PV + Speicher)

6. Open-Data-Inventar

Importiert (~1,25 Mio Datenpunkte)

Quelle Kategorie Datenpunkte
Zensus 2022 Bevoelkerung 210.000
Zensus 2022 Miete 136.000
Zensus 2022 Leerstand 92.000
Zensus 2022 Auslaenderanteil 103.000
Zensus 2022 Heizungstyp 193.000
Zensus 2022 Baujahresklassen 193.000
Zensus 2022 Eigentumsform 295.000
OSM Geofabrik Aerzte 15.000
OSM Geofabrik Apotheken 12.000
OSM Geofabrik Krankenhaeuser 242
OSM Overpass Supermaerkte (Muenster) 166
OSM Overpass Schulen (Muenster) 160
OSM Overpass Kindergaerten (Muenster) 131

Noch nicht importiert (Quick-Wins)

Quelle Blocker Potenzial
UBA Luftdaten ETL-Adapter bereit, Import ausfuehren 492 Stationen, Luftqualitaet
Wegweiser Kommune Account-Registrierung (Tarek) Demografie CC0, REST-API
Grundsteuer GENESIS-API Registrierung (Tarek) Vollstaendig maschinenlesbar
INKAR CSV Upload auf VPS (Tarek) 600 Indikatoren, Raumordnung
DELFI GTFS Registrierung bei opendata-oepnv.de 500K+ Haltepunkte, OEPNV-Score
Breitbandatlas (BNetzA) WMS Integration Internet-Qualitaet
BORIS Bodenrichtwerte WFS/Shapefile Import Offene Bundeslaender
BA-Statistik JSON-API Integration Arbeitsmarktdaten
Laermkarten NRW/BE/HH Download + Import Umweltqualitaet
Milieuschutzgebiete WFS-Geodaten Import Berlin/Hamburg/Koeln
BfS Radonkarte WMS Integration Gesundheits-Score

7. Offene TODOs (konsolidiert)

Extern (Tarek) — 12 Aufgaben

# Aufgabe Prioritaet
E-1 DSGVO-Paket: AVV, Datenschutzerklaerung, 3 DPIAs, Loeschkonzept → Rechtsanwalt KRITISCH vor Go-Live
E-2 AGB, Impressum, KI-Haftungsausschluss → Rechtsanwalt KRITISCH vor Go-Live
E-3 Penetration Test → Externer Pentester KRITISCH vor Go-Live
E-4 ~~xolib.ai Domain kaufen~~ ✅ DONE
E-5 Wegweiser Kommune Account registrieren NIEDRIG
E-6 Grundsteuer GENESIS-API registrieren NIEDRIG
E-7 INKAR CSV auf VPS hochladen NIEDRIG
E-8 White-Glove-Migrations-Prozess dokumentieren MITTEL
E-9 Rechtsanwalt-Review fuer Templates (DE-Basis) HOCH
E-10 BBSR-Datenanfrage fuer MPB-Rohdaten — Status unklar MITTEL
E-11 BFS CH Lizenz-Klaerung NIEDRIG
E-12 DELFI GTFS Registrierung NIEDRIG

Business / Gruendung

Aufgabe Quelle Status
Business Plan v4 finalisieren (IBB-Antrag, Korrekturen ab S.12, Finanzmodell) claude.ai Session 🔄 AKTIV
Holding-UGs gruenden (VOR GmbH — 7-Jahres-Lock-in!) STRATEGY.md OFFEN
Xolib GmbH gruenden (nach Holding-UGs) STRATEGY.md OFFEN
IBB ProFIT Antrag (bis 500K, kein Equity) STRATEGY.md OFFEN
Notar + Steuerberater Termin STRATEGY.md OFFEN
Stripe Account einrichten STRATEGY.md OFFEN

Code — Vor Go-Live (13 Aufgaben)

# Aufgabe
C-1 ~~Sentry Error-Tracking reaktivieren~~ — ✅ DONE (22.03.2026, nur Production)
C-2 Objekt-Detail-Seite V6 Redesign
C-3 Wizard V6 — Objekt-Anlage
C-4 Mobile Bottom-Nav
C-5 Alte Unit-Felder (currentRent, nkVorschuss, currentTenantId) entfernen nach Tests
C-6 Nummern pro Mandant — propertyNumber, userNumber, ticketNumber auf @@unique([tenantId, number])
C-7 Newsticker Dashboard (Immobilien-News RSS/API)
C-8 EU Data Act Self-Service-Export (ADR-008, seit 12.09.2025 Pflicht)
C-9 Owner-Credentials auf Live-Server re-seeden
C-10 E2E Portal-Test re-enablen
C-11 SchedulingRequest Agent Coverage ('Wave 2')
C-12 checkScheduling() Cron (abgelaufene Einladungen)
C-13 Kalender Phase 8 (Verfuegbarkeits-Check, Routenvorschlag, Handwerker-Empfehlung)

Code — Phase 2 (23 Aufgaben)

Smart Search Stufe 2+3, Insight-Action-System, Export in Einstellungen, Filter-Dialog Feinschliff, alle Admin-Seiten V6 Migration, KI-BK-Pruef-Agent, KI-Mahnwesen-Agent, Markt-KPI-Panel, "Ihr Objekt vs. Markt", Preis-Trend-Analyse, Zweckentfremdungs-Check, Compliance-Dashboard, WEG-Dokumente, AT/CH Varianten, BK-Abrechnung DE/AT/CH, Super-Admin Panel, Simulationsframework, Handwerker-Marktplatz, u.a.

Infrastruktur (9 Aufgaben)

# Aufgabe
I-1 ~~Sentry reaktivieren~~ — ✅ DONE (zusammengefuehrt mit C-1)
I-2 GitHub Actions CI/CD (tsc → Build → SSH Deploy)
I-3 Uptime-Monitoring
I-4 Server-Alerts
I-5 CSRF Protection pruefen
I-6 XSS Input Sanitization pruefen
I-7 Rate Limiting erweitern
I-8 Cookie-Banner
I-9 OpenTripPlanner Instanz (fuer OEPNV-Score)

8. Architektur-Entscheidungen (ADRs)

ADR Entscheidung Kernbegruendung
ADR-001 Zwei-Ebenen-Workflow (Claude Code + Claude Desktop) Trennung technisch vs. strategisch, CLAUDE.md als Bruecke
ADR-002 ChangeLog vor allem anderen Ohne Historisierung gehen Trainingsdaten verloren
ADR-003 Differential Privacy + k-Anonymitaet k-Anonymitaet allein bei hochdimensionalen Daten angreifbar
ADR-004 Human-in-the-Loop Pflicht Art. 22 DSGVO, EuGH Schufa-Urteil, bis 20 Mio EUR Strafe
ADR-005 PII-Stripping vor LLM-Calls Datenminimierung Art. 5 DSGVO + Vendor-Lock-in vermeiden
ADR-006 H3 Spatial Index statt PostGIS String-Vergleich statt Spatial Join, Standard-PostgreSQL genuegt
ADR-007 Benchmarks retrospektiv/deskriptiv RealPage-Kartellrecht-Praezedenz (US DOJ 2022-2024)
ADR-008 EU Data Act Self-Service-Export Seit 12.09.2025 verbindlich, Vendor-Lock-in verboten

Vollstaendige ADRs: docs/decisions/index.md

9. Risiken

Risiko Schwere Mitigation
DSGVO-Verstoss ohne Rechtsanwalt KRITISCH E-1/E-2 sofort beauftragen
~~Kein Error-Tracking (Sentry down)~~ ~~HOCH~~ ✅ MITIGIERT — Sentry reaktiviert 22.03.2026, nur Production
Kein CI/CD HOCH Manuelles Deployment fehleranfaellig
EU Data Act Export fehlt HOCH Seit 12.09.2025 Pflicht, kein Feature File
~~Feature-Branch nicht gemerged~~ ~~MITTEL~~ ✅ MITIGIERT — gemerged + 31 Branches bereinigt am 22.03.2026
60/66 Admin-Seiten nicht im V6-Design MITTEL Inkonsistente UX fuer Kunden
Keine Tests fuer Sprint 0-4 Features MITTEL Score Engines, Templates, Compliance ohne Absicherung
Template-Inhalte nicht rechtsanwaltlich geprueft MITTEL Haftungsrisiko bei Kunden
Immoware24 bewegt sich schnell MITTEL KI-Features seit Jan 2025, we-do.ai Akquisition
Holding-UGs nicht gegruendet HOCH 7-Jahres-Lock-in wenn GmbH zuerst kommt

10. Naechste Schritte (Top 10, priorisiert)

# Aktion Typ Warum jetzt
1 ~~Feature-Branch mergen~~ ~~Code~~ ✅ DONE 22.03.2026
2 ~~Sentry reaktivieren~~ ~~Infra~~ ✅ DONE 22.03.2026
3 Business Plan v4 finalisieren (IBB-Antrag) Business Offene Korrekturen ab Seite 12, Finanzmodell
4 DSGVO-Paket beauftragen (Rechtsanwalt) Extern Go-Live-Blocker
5 Holding-UGs gruenden (Notar-Termin) Extern Vor GmbH zwingend noetig
6 EU Data Act Self-Service-Export bauen Code Seit 12.09.2025 Pflicht
7 Objekt-Detail-Seite V6 Redesign Code Wichtigste Seite fuer User
8 Template-Inhalte rechtsanwaltlich pruefen lassen Extern Haftungsrisiko
9 Cookie-Banner implementieren Code DSGVO-Pflicht
10 Penetration Test beauftragen Extern Sicherheitsnachweis fuer Kunden + IBB

Anhang: Dokument-Referenzen

Dokument Pfad Inhalt
Soll-Schema docs/SOLL-SCHEMA.md Ziel-Datenarchitektur (21 Domains, 14 Prinzipien)
ADRs docs/decisions/index.md 19 Architekturentscheidungen
Strategie docs/STRATEGY.md Data Moat, Wettbewerb, Exit, Funding
Cross-Tenant docs/CROSS-TENANT-INTELLIGENCE.md 5-Phasen Cross-Tenant Learning
Feature-Landkarte docs/FEATURE-LANDKARTE-V2.md 39 Features in 8 Kategorien
Open-Data-Inventar docs/OPEN-DATA-INVENTAR.md Alle DACH Open-Data-Quellen
Sprint-Plan docs/SPRINT-PLAN.md Sprint 0-4 Planung (historisch)
Immocation Deep-Dive docs/IMMOCATION-DEEP-DIVE.md 30 neue Features aus 271 Dateien
Immocation Analyse docs/IMMOCATION-ANALYSE.md Bestandsaufnahme Masterclass
Glossar docs/GLOSSARY.md 100+ deutsche HV-Begriffe
Block-Map docs/BLOCK-MAP.md Wissenschaftlich fundierte UI-Layouts
Kalender-Konzept docs/CALENDAR-CONCEPT.md Kalender mit Handwerker-Booking
Handwerker-Marktplatz docs/HANDWERKER-MARKTPLATZ.md B2B2B-Plattform Konzept
Agent 1 Output docs/archive/_agent1_code_infrastruktur.md Code-Analyse (22.03.2026)
Agent 2 Output docs/archive/_agent2_dokumente_wissen.md Dokument-Analyse (22.03.2026)
Agent 3 Output docs/archive/_agent3_todos_memory.md TODO-Konsolidierung (22.03.2026)
Klaerungsbedarf docs/KLAERUNGSBEDARF.md 13 offene Fragen an Tarek