Session 3: Demografie, Sozioökonomie & Immobilienportal-Daten¶
Xolib kann das Cold-Start-Problem zu 80 % mit kostenlosen Open-Data-Quellen lösen. INKAR, Zensus 2022, Wegweiser Kommune, Regionalstatistik.de und die BA-Statistik liefern zusammen über 700 Indikatoren von der 100-m-Gitterzelle bis zur Gemeindeebene — alle unter dl-de/by-2-0 oder CC0 und damit kommerziell im SaaS nutzbar. Für Marktdaten führen drei API-Anbieter (GeoMap ab 990 €/Jahr, VALUE Marktdaten ab ca. 5.000 €/Jahr, Sprengnetter AVM-API per Coin-System) zu echten Zahlen ab Tag 1, wobei nur GeoMap und Sprengnetter die Anzeige in einer Drittanbieter-SaaS explizit erlauben. Web-Scraping von Immobilienportalen ist für ein B2B-SaaS-Produkt nicht empfehlenswert — die Kombination aus Datenbankschutz (§§ 87a ff. UrhG), DSGVO und AGB-Verletzungen schafft ein erhebliches Prozessrisiko.
1. Öffentliche demografische Quellen (kostenlos)¶
1.1 Bundesweite Quellen Deutschland¶
INKAR — der umfassendste kostenlose Datenschatz¶
Name: INKAR – Indikatoren und Karten zur Raum- und Stadtentwicklung | Herausgeber: BBSR im BBR | URL: https://www.inkar.de/ | Lizenz: Datenlizenz Deutschland – Namensnennung 2.0 (dl-de/by-2-0) — kommerzielle Nutzung explizit erlaubt | Format: CSV, XLSX, PDF; undokumentierte JSON-API (R-Paket „bonn" auf GitHub/CRAN) | Räumliche Auflösung: Gemeinden (~4.500), Gemeindeverbände, Kreise (~400), Länder, Raumordnungsregionen | Aktualisierung: Jährlich (zuletzt Juli 2025) | Zeitliche Tiefe: Zeitreihen ab ~1995, auf harmonisiertem Gebietsstand
INKAR bietet ~600 Indikatoren in 12 Themenfeldern, darunter die für Xolib zentralen Metriken: Wohnungsmarktanspannung, Leerstandsquote, Pendlerverflechtung, Erreichbarkeit (BBSR-Modell), Baufertigstellungen, Bevölkerungsentwicklung, Altersstruktur und Kaufkraft. Der Datensatz ist vollständig räumlich harmonisiert, sodass Zeitreihenanalysen ohne Gebietsreform-Brüche möglich sind. Ein R-Paket „bonn" bietet Zugang zu einer undokumentierten JSON-API mit Endpunkten für get_geographies(), get_themes(), get_variables() und get_data(). Für den Produktiveinsatz empfiehlt sich jedoch Bulk-CSV-Download mit periodischem Refresh. Die Attribution muss lauten: „Laufende Raumbeobachtung des BBSR – INKAR, Ausgabe [MM/YYYY]".
Feature-Mapping: Zukunfts-Score (Kompositindex aus INKAR-Indikatoren konstruierbar), Demografie-Analyse (direkt), Portfolio-Heatmap (Kreisebene auf H3 aggregierbar), Markt-KPI-Panel (Wohnungsmarkt-Indikatoren).
Zensus 2022 — 100-Meter-Gitter für H3-native Integration¶
Name: Zensus 2022 Gitterzellendaten | Herausgeber: Statistische Ämter des Bundes und der Länder | URL: https://www.zensus2022.de/DE/Ergebnisse-des-Zensus/gitterzellen.html | Lizenz: dl-de/by-2-0 | Format: ZIP/CSV (Gitterzellen), XLSX (Regionaltabellen); Zensusdatenbank-API (REST/JSON, GENESIS-Typ) | Räumliche Auflösung: 100 m × 100 m (INSPIRE-konform), 1 km, 10 km; plus Gemeinde/Kreis | Aktualisierung: Einmalig (Stichtag 15.05.2022); Zensus 2011 ebenfalls verfügbar für Vergleich | Zeitliche Tiefe: 2011 und 2022
Die Gitterzellendaten sind Xolibs wertvollste kostenlose Datenquelle für die H3-Integration. Verfügbare Downloads umfassen Bevölkerung nach Altersgruppen, Ausländeranteil nach EU-/Nicht-EU-Staatsangehörigkeit (ZIP, 16,69 MB), Haushalte nach Seniorenstatus (XLSX, 5 MB), Gebäude nach Baujahresklassen (ZIP, 22,48 MB), Gebäude nach Energieträger der Heizung (ZIP, 20,45 MB) und ausgewählte Quantile der Nettokaltmiete/m² (XLSX, 85 KB). Die INSPIRE-konformen Grid-IDs (z. B. 100mN27200E43880) kodieren LAEA-Europe-Koordinaten und können über ETRS89→WGS84-Transformation direkt in H3-Hexagone konvertiert werden: H3 Res 10 (~66 m Kantenlänge) passt optimal zum 100-m-Gitter. Gitterzellen mit weniger als 3 Personen sind aus Datenschutzgründen unterdrückt. Die Zensusdatenbank-API liegt unter https://ergebnisse.zensus2022.de/api/rest/2020/ und unterstützt API-Token-Authentifizierung.
Feature-Mapping: Demografie-Analyse (direkt, höchste Granularität), Portfolio-Heatmap (100-m-Gitter→H3), Zukunfts-Score (2011↔2022-Trend), Gebäudestruktur-Analyse.
Wegweiser Kommune — CC0-Bevölkerungsprognosen mit REST-API¶
Name: Wegweiser Kommune | Herausgeber: Bertelsmann Stiftung | URL: https://www.wegweiser-kommune.de/open-data | API: OpenAPI-Spezifikation unter https://www.wegweiser-kommune.de/openapi | Lizenz: CC0 (Creative Commons Zero) — uneingeschränkte kommerzielle Nutzung ohne Namensnennung | Format: CSV, XLSX, JSON, PDF, SVG, PNG via REST-API | Räumliche Auflösung: Alle 3.063 Gemeinden ≥5.000 Einwohner (89,6 % der Bevölkerung) | Aktualisierung: IST-Daten jährlich; Bevölkerungsvorausberechnung alle 4–6 Jahre (letzte: 2024) | Zeitliche Tiefe: Prognose 2020–2040 (Jahresschritte); IST-Daten ab ~2006
Die CC0-Lizenz macht Wegweiser Kommune zum rechtlich einfachsten Quick-Win für Xolib. Die REST-API ist OpenAPI-dokumentiert, über Swagger-UI testbar und unterstützt CSV-/JSON-Exports mit URL-Mustern wie https://www.wegweiser-kommune.de/data-api/rest/export/{friendlyUrl}.csv. Bevölkerungsprognosen liegen für 10 funktionale Altersgruppen vor (2020, 2025, 2030, 2035, 2040). Zusätzlich: Geburten-/Sterberaten, Wanderungssalden, Abhängigkeitsquoten, Demographietypisierung. Einschränkung: Nur Einvarianten-Prognose (kein optimistisches/pessimistisches Szenario), Basisdaten auf Zensus 2011 fortgeschrieben.
Feature-Mapping: Zukunfts-Score (★★★★★ — Bevölkerungsprognose ist Kern-Input), Demografie-Analyse (★★★★★), Portfolio-Heatmap (★★★★).
Regionalstatistik.de — GENESIS-API auf Gemeindeebene¶
Name: Regionaldatenbank Deutschland | Herausgeber: Statistische Ämter des Bundes und der Länder | URL: https://www.regionalstatistik.de/genesis/online | API: REST-API unter https://www.regionalstatistik.de/genesisWS/rest/2020/ | Lizenz: dl-de/by-2-0 | Format: XLSX, CSV, Flat-File CSV, XML; API: JSON | Räumliche Auflösung: Gemeinden, Kreise, Regierungsbezirke, Länder | Aktualisierung: Kontinuierlich | Zeitliche Tiefe: Ab ~1990er
Die Regionaldatenbank nutzt dieselbe GENESIS-API wie Destatis (nur anderes Domain-Mapping) und ist die richtige Quelle für regionale Daten unterhalb der Länderebene. Kostenlose Registrierung erforderlich für API-Zugang (Gastzugang nur für eingeschränktes Browsing). Relevante Tabellencodes: 31231 (Gebäude-/Wohnungsbestand), 31111 (Baugenehmigungen), 31121 (Baufertigstellungen), 12411 (Bevölkerungsstand), 12612 (Wanderungen). Die alte SOAP-API wird Mitte 2025 eingestellt; R-Paket „restatis" unterstützt die neue REST-API. Flat-File-CSV eignet sich optimal für automatisierte Verarbeitung. Parallele Anfragen sind pro User-Account begrenzt; Requests >15 min werden bei Überlastung abgebrochen.
Destatis GENESIS-Online — REST-API-Referenz¶
URL: https://www-genesis.destatis.de/genesisWS/rest/2020/ | API-Doku: https://www-genesis.destatis.de/datenbank/online/docs/GENESIS-Webservices_Einfuehrung.pdf (~212 Seiten) | Lizenz: dl-de/by-2-0 | Authentifizierung: Kostenlose Registrierung; Username/Password in HTTP-Header oder API-Token | Endpunkte: find/find, catalogue/tables, data/table, data/tablefile, metadata/statistic
Primär national-/Länderebene. Für Kreis-/Gemeindedaten ist Regionalstatistik.de die bessere Wahl. Die GENESIS-API unterstützt JSON-Antworten, Job-System für große Downloads und Flat-File-CSV. Relevante Statistiken: 311 (Baugenehmigungen/-fertigstellungen), 612 (Baupreisindizes), 124 (Bevölkerungsstand).
Bundesagentur für Arbeit — neue JSON-API seit Dezember 2025¶
Name: Statistik der Bundesagentur für Arbeit | URL: https://statistik.arbeitsagentur.de | API: https://statistik.arbeitsagentur.de/DE/Navigation/Service/API/API-Start-Nav.html (seit Dez 2025) | Lizenz: Kostenlos, Quellenangabe erforderlich | Format: Excel, CSV, ZIP; neue API: JSON | Räumliche Auflösung: Bund, Länder, Kreise, Gemeinden (Arbeitslosenquote nur ab 15.000 zivile Erwerbspersonen) | Aktualisierung: Monatlich | Zeitliche Tiefe: Ab 1998 auf Kreis-/Gemeindeebene
Die brandneue API (Dezember 2025) deckt aktuell „Aktuelle Eckwerte" für Arbeitslosigkeit, Beschäftigung, Ausbildungsmarkt, Grundsicherung SGB II und gemeldete Arbeitsstellen ab. Pendlerdaten (Ein-/Auspendler) auf Gemeinde-/Kreisebene sind jährlich als Excel verfügbar. SV-Beschäftigtendaten haben ~6 Monate Wartezeit. Geplant: Ausbau der API auf alle interaktiven Statistiken.
Feature-Mapping: Markt-KPI-Panel (★★★★★ — Arbeitslosenquote, Beschäftigte, Pendlerströme), Zukunfts-Score (Beschäftigungstrends als Frühindikator).
Prognos Zukunftsatlas — wertvoller Kompositindex, aber proprietär¶
Name: Prognos Zukunftsatlas® | Herausgeber: Prognos AG (mit Handelsblatt) | URL: https://www.prognos.com/de/zukunftsatlas | Lizenz: Proprietär — Rohdaten (Ränge, Zukunftsindex, Teilindizes Stärke/Dynamik) sind NICHT als Download verfügbar | Räumliche Auflösung: 400 Kreise/kreisfreie Städte | Aktualisierung: Alle 3 Jahre (zuletzt 2025, davor 2022, 2019, …, 2004) | 31 Indikatoren in 4 Themenfeldern: Demografie, Arbeitsmarkt, Wettbewerb & Innovation, Wohlstand & Soziales
Grafiken und Deutschlandkarten sind frei nutzbar mit Attribution „Prognos AG/Handelsblatt" — bestätigt auf der Maps-Seite. Die Handelsblatt-Interaktivkarte zeigt Rang/Kategorie pro Kreis, ist aber als JavaScript-Applikation hinter Paywall eingebettet und nicht strukturiert extrahierbar. Sonderauswertungen auf Anfrage an zukunftsatlas@prognos.com — geschätzter Preisrahmen 5.000–25.000 €+ (nicht öffentlich, abgeleitet aus IHK-Aufträgen). Empfehlung für Xolib: Eigenen Zukunfts-Score aus frei verfügbaren INKAR-/Regionalstatistik-Daten konstruieren und nur optional Prognos-Daten lizenzieren.
Kaufkraft — drei Stufen von kostenlos bis Premium¶
Die Einkommensteuerstatistik (Tabelle 73111-01-01 auf Regionalstatistik.de) liefert den kostenlosen Kaufkraft-Proxy: Gesamtbetrag der Einkünfte / Anzahl Steuerpflichtige pro Gemeinde (alle ~11.000) unter dl-de/by-2-0. Dies ist dieselbe Basisdatenquelle, die GfK und MB Research verwenden. Einschränkung: 3 Jahre Zeitverzug (aktuell: Steuerjahr 2021), keine Transferleistungen enthalten, keine PLZ-Ebene.
MB Research bietet die kosteneffizienteste kommerzielle Alternative: Allgemeine Kaufkraft auf PLZ5-Ebene ab 1.990 € netto/Jahr (Abo) oder 2.900 € einmalig. Entscheidender Vorteil gegenüber GfK: 10-Jahres-Zeitreihe (2015–2025) mit rückwirkend aktualisierten Werten für echte Jahr-zu-Jahr-Vergleichbarkeit. Zusätzlich verfügbar: Kaufkraft nach 6 Altersgruppen, Bevölkerungsentwicklung 2024–2040.
GfK/NIQ Kaufkraft ist der Marktstandard, aber teurer: geschätzt 1.500–5.000 €+/Jahr für PLZ5-Deutschland. Einzelplatzlizenz — für SaaS-Integration wäre ein Sonderlizenzvertrag nötig. Kostenlose Stichprobe (19,4 MB) zum Testen verfügbar im GfK-Shop.
IW Köln HeyHugo — kuratierte 500+ Indikatoren, aber nur Kreisebene¶
Name: HeyHugo | Herausgeber: IW Consult GmbH | URL: https://heyhugo.ai/ | Preise: Probeabo kostenlos (30 Tage); Monatsabo 249 €/Monat; Jahresabo 2.490 €/Jahr (inkl. API); 3-Jahresabo 5.990 € | Räumliche Auflösung: Nur 400 Kreise (keine Gemeinden) | Format: Charts, Datenexporte, API (JSON) ab Jahresabo
Über 500 Indikatoren aus öffentlichen Quellen (Destatis, BA, Marktstammdatenregister) kuratiert, inklusive proprietärer Indizes (Digitalindex, IW-Regionalranking). Benutzerdefinierte Regionskomposition möglich. Für Xolib: Nützlich für Portfolio-Level-Übersicht, aber die zugrunde liegenden Daten sind kostenlos bei den Originalquellen verfügbar — HeyHugos Wert liegt in Kuratierung und API-Convenience.
1.2 Quellen pro Bundesland¶
Die Landesstatistikämter liefern Daten über dieselbe GENESIS-API (eigene Instanzen, z. B. Statistik Nord, IT.NRW, Bayern.Statistik). Darüber hinaus existieren landesspezifische Quellen: NRW: Kommunalprofil-Datenbank (IT.NRW); Bayern: Strukturdaten der Gemeinden (LfStat); Baden-Württemberg: Statistisches Landesamt mit eigenem REST-API unter https://daten.statistik-bw.de/. Für Xolibs MVP reichen die bundesweiten Quellen — landesspezifische Quellen bieten marginalen Mehrwert.
2. Immobilienportal-APIs & Marktdaten¶
2.1 Kostenlos / Freemium¶
OpenImmo-Standard — Pflicht-Integration für jede Hausverwaltungssoftware¶
Name: OpenImmo | Herausgeber: OpenImmo e.V. | URL: http://www.openimmo.de/ | Lizenz: Frei nutzbar; 100 € Einmalgebühr für kommerzielle Anbieterkennung | Format: XML-Schema (XSD), ~300 Felder (~15 Pflichtfelder), Version 1.2.7c (Oktober 2023) | Unterstützte Portale: ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen, onOffice, FlowFact, Propstack | Version 2.0 (REST-API-basiert) angekündigt, aber noch nicht erschienen
OpenImmo ist kein Datenanbieter, sondern der branchenweite Datenaustauschstandard im DACH-Raum mit 6.000+ Downloads und 450+ Lizenznehmern. Xolib sollte Import/Export in OpenImmo-Format unterstützen, um Objektdaten aus jeder gängigen Maklersoftware zu ingesten. Bibliotheken: OpenEstate-IO (Java), ujamii/openimmo (PHP 8.2+).
Homeday Preisatlas — exzellente Daten, aber kein Zugang¶
Aggregiert Angebotsdaten aus 300+ Portalen mit Wohnblock-Granularität und 5-Jahres-Rückblick. m²-Preise, Preisentwicklung, Verweildauer und Wohnlage-Scoring sind intern vorhanden, aber es existiert keine öffentliche API und kein Lizenzierungsweg. Das Produkt dient ausschließlich der Lead-Generierung für Homedays Maklertätigkeit. Sackgasse für Xolib.
2.2 Kostenpflichtig (mit Preisrahmen)¶
GeoMap (Real Estate Pilot AG) — bestes Preis-Leistungs-Verhältnis für Marktdaten¶
Name: GeoMap | Herausgeber: Real Estate Pilot AG, Leipzig | URL: https://realestatepilot.com/produkte/markt-datenbank/ | Lizenz: Daten dürfen für „private und berufliche Zwecke" genutzt werden; Quellenangabe „GeoMap by Real Estate Pilot" bei Veröffentlichung erforderlich; Daten dürfen NICHT weiterverkauft oder zur Erstellung einer konkurrierenden Datenbank genutzt werden; individuelle Beratung für spezifische Anwendungsfälle angeboten | Format: REST-API (JSON), CSV, JSONL, XLSX; FTP für Bulk | Räumliche Auflösung: Adresse, PLZ, DACH-weit | Aktualisierung: Täglich | Zeitliche Tiefe: Ab 2015 (~37 Mio. deduplizierte Inserate in DACH)
Preise: Economy Class: 190 €/Jahr (1 Bundesland); Business Class: 990 €/Jahr (Deutschland); First Class: 2.990 €/Jahr (DACH). API-Zugang über Credit-System separat; Custom-API und Enterprise-FTP-Lieferung auf Anfrage. Datenangebot: Deduplizierte Kauf-/Mietangebote, Kaufpreisverteilung, Angebotsdauer, KPIs, Preisentwicklungen, 90.000+ Wohnbauprojekte, Soziodaten, Bebauungspläne, Bodenrichtwerte, ~10.000 aktive Anbieter.
Feature-Mapping: Markt-KPI-Panel (✅), Preis-Trend-Analyse (✅), Objekt vs. Markt (✅), Wettbewerbs-Radar (✅ — Anbieter-Datenbank). Für Xolib: Stärkster Kandidat — DACH-Abdeckung, tagesaktuelle Daten, REST-API, moderate Kosten, explizite Offenheit für B2B-Use-Cases.
VALUE Marktdaten — professionelle Marktdatenbank mit Consulting-Lizenz¶
Name: VALUE Marktdaten (ehemals empirica-systeme) | Herausgeber: Value AG (Hypoport-Gruppe) | URL: https://api.value-marktdaten.de/api-docs/ (Swagger, Login erforderlich) | Lizenz: Individuelle Lizenzvereinbarung; Unterscheidung In-House-Lizenz (nur intern) vs. Consulting-Lizenz (für kundenseitige Anwendung) | Format: REST-API (JSON); R-Paket „valueR" | Räumliche Auflösung: Adresse/Koordinate (Radius 0,1–20 km), Gemeinde, Kreis, PLZ | Aktualisierung: Quartalsweise | Zeitliche Tiefe: Ab Q1 2012
Datenmenge: ~350.000 Mietdaten/Quartal, ~175.000 Kaufpreise ETW/Quartal. Segmente: Mietwohnungen, ETW, EFH/ZFH, MFH, Grundstücke, studentisches Wohnen, Mikroapartments. 100+ Filtervariablen. Testlizenz vor Verpflichtung möglich. Geschätzter Preis: 5.000–20.000 €/Jahr je nach Umfang. Die Consulting-Lizenz erlaubt explizit die Nutzung in kundenorientierten Produkten — SaaS-Integration über REST-API möglich. Kontakt: Andreas Vater (Berlin), +49 30 420 814 28.
Hinweis: empirica-systeme ist dasselbe Produkt nach Rebranding. Die empirica ag (Forschungsinstitut) veröffentlicht weiterhin den empirica-Immobilienpreisindex und -Blasenindex auf Basis der VALUE-Datenbank.
Sprengnetter — AVM-API explizit für PropTechs¶
Name: Sprengnetter (seit 2023 Scout24-Tochter) | URL: https://shop.sprengnetter.de/Software/API-Loesungen/ | Lizenz: Coin-basiertes Pay-per-Use oder Coin-Abo (Mindestlaufzeit 1 Jahr) | Format: REST-API (JSON); REPORT-API generiert PDF; MAPS-API liefert interaktive Karten | Räumliche Auflösung: Adressgenau, deutschlandweit | Aktualisierung: Monatlich | Zeitliche Tiefe: >9 Mrd. Objektinformationen; 17 Mio.+ Angebotsmieten, 10 Mio.+ Angebotspreise, 2 Mio.+ reale Kaufpreise
Drei API-Produkte: AVM-API (Marktpreis, Mietwert, Prognose, Vergleichsobjekte; 10 Coins/Bewertung), REPORT-API (10-seitige PDF-Marktanalyse mit Custom-Branding), MAPS-API (interaktive Immobilienwert-Karte mit POIs). Coin-Pakete von 150 bis 750 Coins/Monat. Enterprise-Verträge für hohes Volumen — geschätzt fünfstellig/Jahr. Referenzkunde: ThinkImmo nutzt AVM-API für Bruttorenditen und Marktpreisanalysen. Sprengnetter adressiert explizit PropTech/SaaS-Unternehmen — „Ob Portal, PropTech, Teilverkaufsunternehmen oder kleines Maklerbüro." Als Scout24-Tochter könnte es Prüfung geben, falls die SaaS direkt mit IS24-Produkten konkurriert.
Feature-Mapping: Preis-Trend-Analyse (✅ — Preisprognose), Objekt vs. Markt (✅ — Marktpreisspanne + Comparables), Markt-KPI-Panel (✅).
F+B / FUB IGES — Mietspiegel-Expertise ohne API¶
Name: FUB IGES Wohnen+Immobilien+Umwelt GmbH (ehemals F+B) | URL: https://fub.iges.com/ | Lizenz: Individuelle Lizenzvereinbarung | Format: Datenbank-Lieferungen, PDF, PLZ-5-standardisierte Tabellen; keine API | Räumliche Auflösung: ~600 Städte/Gemeinden mit Mietspiegel (≥20.000 EW); PLZ-5 für ~1.500 Städte (≥10.000 EW) | Aktualisierung: Mietspiegelindex jährlich; Marktmieten quartalsweise | Zeitliche Tiefe: Mietspiegelarchiv seit 1996; Marktmieten seit 2005 | Geschätzter Preis: 5.000–15.000 €/Jahr (Schätzung)
Einzigartiger Datensatz: Ortsübliche Vergleichsmieten für 9 Wohnungstypen (Baualter × Wohnungsgröße) — das sind Bestandsmieten, nicht Angebotsmieten. Zusätzlich: Wohnlageeinstufung (5-Stufen-Skala) für alle Straßenabschnitte. Für Xolib relevant als Ergänzung zu Angebotsdaten, aber fehlende API und unklarer SaaS-Lizenzweg machen die Integration aufwendig.
2.3 Enterprise-Only¶
ImmoScout24 — mächtige Daten, aber hohe Partnerhürden¶
URL: https://api.immobilienscout24.de/ | Format: REST-API, JSON/XML, OAuth 1.0 | Preisatlas: 43 Mio. Datenpunkte, aber NICHT als öffentliche API verfügbar — nur Consumer-Produkt. Marktdaten-APIs sind Partnern vorbehalten. Listing-API: Volumenbasiertes Pricing, projektspezifischer API-Key. AGB-Bewertung: Crawler/Robots explizit verboten; nur genehmigte Use-Cases erlaubt; Anzeige in eigener SaaS erfordert individuelle Kooperationsvereinbarung. Geschätzter Preis: 10.000–50.000 €+/Jahr für Marktdaten-Partnerschaft. Seit Übernahme von Sprengnetter (2023) und Bulwiengesa (2024) vertikale Integration des Daten-Ökosystems.
Bulwiengesa RIWIS — institutionelle Referenzdatenbank¶
URL: https://www.riwis.de/ | Herausgeber: bulwiengesa AG (seit Dezember 2024 Scout24-Tochter) | Daten: 125 Städte, 1.000+ Teilmärkte, 120+ Datenreihen seit 1990 (35+ Jahre), genutzt von Bundesbank, EZB, BIZ. 200.000+ Mietverträge/Jahr ausgewertet. RIWIS Prospect: hedonisches Preismodell mit 10 Mio. Angebotsdaten seit 2009. Preisklasse: Corporate License geschätzt 20.000–100.000 €+/Jahr. Als Scout24-Unternehmen ist die Lizenzierung an eine konkurrierende SaaS-Plattform unwahrscheinlich.
Immowelt — SOAP-API, primär für Listing-Management¶
URL: https://www.immowelt.de/immoweltag/api-immowelt.pdf | Herausgeber: AVIV Germany GmbH (Axel Springer/AVIV) | Format: SOAP (nicht REST), XML, GeoID-System (bis zu 14-stellig) | Funktionen: LocationService (GeoID-Lookup), EstateService (GetList, GetExpose, GetRegionOverview), bis 500 Objekte/Seite | Limitierung: Dies ist eine Listings-API, keine Marktanalyse-API — nur aktuelle Inserate, keine historischen Marktdaten. OpenImmo-XML-Import via FTP unterstützt. Für Marktdaten-Features von Xolib nicht direkt nutzbar.
3. Österreich¶
Demografische Quellen¶
Statistik Austria ist die Zentralquelle. Zwei Zugangswege: Das Open-Data-Portal (https://data.statistik.gv.at/) unter CC BY 4.0 ist kostenlos und enthält Bevölkerung nach Gemeinde, Geodaten und „Gemeinde in Zahlen". Für feinere Klassifikationen (Alter × Geschlecht × Nationalität auf Gemeindeebene) ist ein STATcube-Abo nötig: Small 197 €/Jahr (1 Mio. Werte), Medium 518 €/Jahr (3 Mio.), Large 973 €/Jahr (6 Mio.), PowerPaket bis 4.347 €/Jahr (60 Mio. Werte). R-Paket „STATcubeR" auf CRAN verfügbar.
ÖROK Atlas (https://www.oerok-atlas.at/) liefert Bevölkerungs- und Haushaltsprognosen für 122 Prognoseregionen bis 2030/2075 als Excel-Download — kostenlos, ohne explizite Lizenzangabe (öffentliche Daten). Unverzichtbar für den österreichischen Zukunfts-Score. Kein API.
data.gv.at aggregiert unter CC BY 4.0 Geodaten (Gemeindegrenzen als WFS/Shapefile, historisiert seit 2011), Bevölkerungsdaten und Landesstatistiken. CKAN-API für Metadaten-Suche. AMS Österreich liefert monatliche Arbeitsmarktdaten (Arbeitslosenquote, Beschäftigung) auf Bezirksebene als Excel — kostenlos, ohne API. Keine Gemeinde-Granularität.
Immobilienportal-Daten Österreich¶
willhaben.at dominiert den österreichischen Markt mit 4,2+ Mio. monatlichen Nutzern, bietet aber keine API. AGB verbieten automatisierte Datenerfassung, Scraping und kommerzielle Weiterverwendung explizit. Einziger Weg: direkte Partnerschaftsverhandlung.
ImmobilienScout24.at teilt die API-Infrastruktur mit dem deutschen ImmoScout24 (api.immobilienscout24.de). Dieselben restriktiven AGB gelten: Expose-APIs nur für Content-Partner, Marktdaten erfordern kommerzielle Partnerschaft.
immmo.at ist ein Meta-Aggregator (aggregiert willhaben, IS24, RE/MAX etc.) ohne eigene API. immodirekt.at gehört zur ImmobilienScout-Gruppe, hat ~30.000 Inserate und bietet nur Listing-Import-Schnittstellen für Makler.
EHL Immobilien Marktberichte (https://www.ehl.at/en/research) sind kostenlos als PDF downloadbar und enthalten einzigartige Transaktionspreise (Abschlusspreise, nicht Angebotspreise) für Wien nach Bezirk. Jahresberichte für Wohn-, Büro-, Investment- und Zinshausmarkt. Nicht maschinenlesbar, aber exzellent als Benchmark.
4. Schweiz¶
Demografische Quellen¶
BFS Regionalporträts (https://www.bfs.admin.ch/) liefern ~50+ Indikatoren pro Gemeinde (~2.131). Die STAT-TAB PxWeb-API (https://www.pxweb.bfs.admin.ch/api/v1/) ist frei zugänglich ohne API-Key und unterstützt JSON-stat und CSV. R-Paket „BFS" auf CRAN. Wichtiger Lizenz-Vorbehalt: BFS-Standardbedingungen erfordern für kommerzielle Nutzung eine Bewilligung des Dateninhabers — Xolib muss vorab BFS kontaktieren (info@bfs.admin.ch).
opendata.swiss fungiert als Aggregator mit CKAN-API. Wichtigste Datensätze: STATPOP (georeferenzierte Bevölkerungsstatistik seit 2010), Regionalporträts, Gemeindegrenzen. Viele BFS-Datensätze haben die Einschränkung „kommerzielle Nutzung nur mit Bewilligung".
ARE (Bundesamt für Raumentwicklung) liefert Ergänzungsdaten: Zweitwohnungsinventare pro Gemeinde (jährlich), Siedlungsentwicklung, Verkehrsmodelle mit Prognosen bis 2040. Primär PDF-Publikationen, teils auf opendata.swiss als strukturierte Daten.
Immobilienmarkt-Daten Schweiz¶
Homegate.ch (SMG Swiss Marketplace Group, ~9 Mio. Visits/Monat, Marktführer) und ImmoScout24.ch (ebenfalls SMG — NICHT identisch mit dem deutschen IS24) bieten keine öffentlichen APIs für Datenkonsumenten. AGB beider Plattformen untersagen Republizierung ausdrücklich. Zugang nur über kommerzielle Partnerschaft mit SMG. comparis.ch aggregiert Inserate aus 10+ Portalen und zeigt einzigartig 5-Jahres-Preishistorien — ebenfalls keine API.
Fahrländer Partner (FPRE) ist der technisch zugänglichste Schweizer Referenzdatenanbieter: ~40 API-Methoden (https://fpre.ch/marktdaten/api/) für Gemeindechecks, Makro-/Mikro-Lageratings, hedonische Miet- und Kaufpreismodelle, Vergleichsobjekte, Standortdaten (Besonnung, Aussicht, Bauaktivität, Lärm). IMBAS-Plattform ab CHF 150 Einzelabrechnung oder ab CHF 750/Jahr Pauschallizenz. API-Pricing auf Anfrage. IOSCO-konform, extern auditiert, auch in Deutschland aktiv (Frankfurt). Höchste Empfehlung für Xolibs Schweiz-Expansion.
IAZI/CIFI (https://www.iazicifi.ch/) beschreibt sich als „API-first company" mit dem Swiss Property Benchmark® (15.000+ Immobilien, CHF 296+ Mrd. Marktwert). Hedonische Preisindizes basieren auf ~80 % des schweizerischen Wohnungstransaktionsvolumens. Produkte: Rent Calculator, Location Report, MapsPro. Pricing auf Anfrage (institutionelles Niveau).
Wüest Partner ist der Schweizer Industriestandard mit >30 Jahren systematischer Datenerhebung. Produkte: Wüest Reports (Einzelberichte per Credit-System), Immo-Monitoring (Abo, geschätzt mehrere Tausend CHF/Jahr), Wüest Dimensions (Enterprise-Plattform). Angebotspreisindizes sind kostenlos veröffentlicht (Mietwohnungen, ETW, EFH, Büro/Gewerbe nach Marktregion). Wüest Dimensions integriert Sinus-Geo-Milieus® für Lifestyle-Demografie pro Gemeinde.
5. Rechtliche Bewertung: Datennutzung aus Portalen¶
AGB-Analyse der wichtigsten Portale¶
Alle großen DACH-Immobilienportale verbieten in ihren AGB automatisierte Datenerfassung (Crawler, Robots, Scraping). Die Restriktivität variiert:
- ImmoScout24.de: Crawlers/Robots „explizit verboten"; API-Key nur für genehmigten Zweck; Expose-API nur für Content-Partner; Marktdaten-Display in eigener SaaS erfordert Kooperationsvertrag
- willhaben.at: Automatisierte Abfragen, APIs und Scraping „verboten"; kommerzielle Weiterverwendung untersagt; Verstoß kann rechtlich verfolgt werden
- Homegate.ch / ImmoScout24.ch (SMG): Alle Elemente sind „ausschließliches und umfassendes Eigentum" der SMG; Republizierung in jedem Medium erfordert „vorherige schriftliche Zustimmung"
- comparis.ch: robots.txt blockiert explizit
/immobilien/pricedevelopment/*; kommerzielle Datenextraktion untersagt
Scraping-Rechtslage DACH¶
Deutschland — Schlüssel-BGH-Urteile:
Das BGH-Urteil „Automobil-Onlinebörse" (22.06.2011, I ZR 159/10) stellte klar, dass Immobilienportale als Datenbanken gemäß §87a UrhG geschützt sind, automatisierte Einzelabfragen aber nicht zwangsläufig eine Entnahme „wesentlicher Teile" darstellen. Das BGH-Urteil „Flugvermittlung im Internet"/Ryanair (30.04.2014, I ZR 224/12) urteilte, dass Screen-Scraping keine unlautere Wettbewerbshandlung nach §4 Nr. 10 UWG ist — das bloße Ignorieren von AGB, die Scraping verbieten, macht dieses nicht per se wettbewerbswidrig. Erst die Umgehung technischer Schutzmaßnahmen wird problematisch. Die BGH-„Leitentscheidung" Facebook-Scraping (18.11.2024, VI ZR 10/24) bestätigte: Bereits der bloße Kontrollverlust über personenbezogene Daten begründet DSGVO-Schadensersatz (~100 € pro Person).
Österreich spiegelt die deutsche Rechtslage aufgrund EU-Harmonisierung (Datenbankschutzrichtlinie). Keine spezifischen Leitentscheidungen zu Immobilienportal-Scraping bekannt.
Schweiz hat kein sui-generis-Datenbankschutzrecht (kein §87a-Äquivalent). Schutz kommt primär aus Urheberrecht (nur bei schöpferischer Gestaltung), UWG Art. 5 lit. c (Ausbeutung fremder Arbeitsleistung) und Vertragsrecht (AGB). Scraping ist grundsätzlich eher zulässig als in DE/AT, aber AGB-Verletzungen begründen vertragliche Haftung, und das nDSG schützt personenbezogene Daten.
Empfohlenes Vorgehen für Xolib¶
Scraping ist für ein B2B-SaaS-Produkt nicht empfehlenswert. Die Kombination aus Datenbankschutz, DSGVO-Risiko (Maklerkontaktdaten), AGB-Verletzung und Reputationsschaden bei potenziellen zukünftigen Partnern überwiegt jeden kurzfristigen Datenvorteil. Anti-Scraping-Maßnahmen (CAPTCHAs, Rate Limiting, IP-Blocking) machen zudem eine zuverlässige Datenlieferung für ein Produktivsystem unmöglich.
Die empfohlene Drei-Stufen-Strategie: (1) Offizielle API-Partner priorisieren — FPRE (~40 API-Methoden, ab CHF 750/Jahr), GeoMap (REST-API, ab 990 €/Jahr DACH), Sprengnetter AVM-API (Coin-System), VALUE Marktdaten (REST-API, Consulting-Lizenz); (2) Datenpartnerschaften verhandeln — SMG (Homegate + IS24.ch), willhaben.at, Wüest Partner, IAZI/CIFI; (3) Open Data maximieren — INKAR, Zensus 2022, Wegweiser Kommune, Regionalstatistik.de, BA-Statistik, Statistik Austria OGD, BFS STAT-TAB. Typische Partnerschaftsmodelle mit Portalen: Datenlizenzierung (Jahresgebühr), Content-Partnerschaft (API-Zugang gegen genehmigte Nutzung), Revenue-Share (Daten gegen Lead-Generierung/Traffic-Verweis).
6. Quick-Win-Matrix¶
| Quelle | Kosten | Aufwand | Features bedient | Priorität |
|---|---|---|---|---|
| Zensus 2022 Gitterzellen | Kostenlos (dl-de/by-2-0) | Mittel (INSPIRE→H3-Konvertierung) | Demografie-Analyse, Portfolio-Heatmap, Gebäudestruktur | P0 |
| INKAR (BBSR) | Kostenlos (dl-de/by-2-0) | Niedrig (CSV-Download) | Zukunfts-Score, Demografie, Markt-KPI | P0 |
| Wegweiser Kommune | Kostenlos (CC0) | Sehr niedrig (REST-API mit OpenAPI) | Zukunfts-Score, Demografie-Analyse | P0 |
| Regionalstatistik.de | Kostenlos (dl-de/by-2-0) | Niedrig (GENESIS-API) | Bevölkerung, Wohnungsbestand, Bau | P0 |
| BA-Statistik | Kostenlos | Niedrig (neue JSON-API) | Markt-KPI-Panel (Arbeitsmarkt) | P1 |
| Einkommensteuerstatistik | Kostenlos (dl-de/by-2-0) | Niedrig (GENESIS-API) | Kaufkraft-Proxy, Portfolio-Heatmap | P1 |
| GeoMap (Real Estate Pilot) | 990–2.990 €/Jahr | Niedrig (REST-API) | Markt-KPI, Preis-Trends, Wettbewerb | P1 |
| OpenImmo-Standard | 100 € einmalig | Mittel (XML-Parser) | Datenimport aus Maklersoftware | P1 |
| Statistik Austria OGD | Kostenlos (CC BY 4.0) | Niedrig (Download/API) | AT: Demografie, Portfolio-Heatmap | P1 |
| BFS STAT-TAB API | Kostenlos (Lizenz klären!) | Niedrig (PxWeb-API) | CH: Demografie, Regionalporträts | P1 |
| Sprengnetter AVM-API | Coin-System (~150–750/Monat) | Niedrig (REST-API) | Preis-Trends, Objekt vs. Markt | P2 |
| FPRE API | Ab CHF 750/Jahr | Niedrig (~40 REST-Methoden) | CH: Lageratings, Bewertung, Vergleiche | P2 |
| VALUE Marktdaten | ~5.000–20.000 €/Jahr | Niedrig (REST-API, Swagger) | Markt-KPI, Preis-Trends, Benchmarks | P2 |
| MB Research Kaufkraft | 1.990–5.800 € | Niedrig (Datenlieferung) | Kaufkraft auf PLZ5, 10-J-Zeitreihe | P2 |
| ÖROK Atlas | Kostenlos | Mittel (Excel-Download, kein API) | AT: Zukunfts-Score (Prognosen) | P2 |
| STATcube (Statistik AT) | 518–4.347 €/Jahr | Niedrig (REST-API) | AT: Feingliedrige Demografie | P3 |
| Wüest Partner | Enterprise (CHF 10.000+/Jahr est.) | Mittel (Plattform-Integration) | CH: Premium-Marktdaten, Benchmark | P3 |
| IAZI/CIFI | Enterprise (auf Anfrage) | Niedrig (API-first) | CH: Benchmark, hedonische Bewertung | P3 |
| IW HeyHugo | 2.490 €/Jahr | Niedrig (API) | Regionalranking, 500+ Indikatoren | P3 |
| ImmoScout24 Partnerschaft | 10.000–50.000 €+/Jahr est. | Hoch (Partnerverhandlung) | Markt-KPI, Nachfrageindex | P3 |
| Bulwiengesa RIWIS | 20.000–100.000 €+/Jahr | Hoch (Enterprise-Verhandlung) | Langzeit-Zeitreihen (seit 1990) | P4 |
Empfohlene MVP-Integrations-Reihenfolge¶
Phase 1 (Tag 1 — nur Open Data, 0 €): Zensus 2022 Gitterzellen → H3-Mapping, INKAR-Indikatoren, Wegweiser-Kommune-Prognosen via API, Regionalstatistik.de (Wohnungsbestand/Bau), BA-Arbeitsmarktdaten, Einkommensteuerstatistik als Kaufkraft-Proxy. → Bedient: Demografie-Analyse, Zukunfts-Score (eigene Berechnung), Portfolio-Heatmap, Basis-Markt-KPIs.
Phase 2 (Monat 1–3, ~5.000 €/Jahr): GeoMap-API (DACH-Marktdaten), OpenImmo-Import, Statistik Austria OGD + BFS STAT-TAB. → Bedient: Preis-Trend-Analyse, „Ihr Objekt vs. Markt" (Basis), Wettbewerbs-Radar.
Phase 3 (Monat 3–6, ~15.000–30.000 €/Jahr): Sprengnetter AVM-API oder VALUE Marktdaten, FPRE-API (Schweiz), MB Research Kaufkraft, ÖROK-Prognosen. → Bedient: Professionelle Bewertungsdaten, granulare Kaufkraft, AT/CH-Vertiefung.
Phase 4 (ab Monat 6+, Enterprise-Budget): Wüest Partner / IAZI-Partnerschaft (Schweiz), ImmoScout24-Partnerschaft, STATcube-Abo (Österreich). → Bedient: Premium-Benchmark, institutionelle Datenqualität.