Immocation Deep-Dive: Verwertbares Wissen fuer Xolib¶

Datum: 2026-03-22 Quelle: 271+ Dateien aus immocation Masterclass (148 DOCX, 81 PDF, 29 XLSX, 4 PPTX) Methode: 7 parallele Analyse-Agenten haben jede Datei gelesen und extrahiert Fokus: Nicht Templates kopieren — sondern: Welches Wissen, welche Logik, welche Daten koennen wir als Features, Engines und Module in Xolib verwerten?

1. Executive Summary¶

Die immocation Masterclass ist das umfangreichste deutschsprachige Ausbildungsmaterial fuer Immobilien-Investoren. 271 Dateien decken den kompletten Lebenszyklus einer Immobilie ab — vom Ankauf ueber Verwaltung bis zum Exit.

Was wir gefunden haben:

Kategorie	Extrahiert	Xolib-Verwertung
Investment-Formeln	24 Kern-Formeln + 50-Jahres-Projektion	Investment Calculator Engine
Entscheidungsbaeume	12 codierbare Regelwerke mit 50+ BGB-§§	Compliance Engine erweitern
Datenfelder	92 einzigartige Felder ueber alle Templates	Datenmodell-Erweiterung
Scoring-Systeme	Ampel-Logik mit konfigurierbaren Schwellen	KPI-Dashboard + Deal-Scoring
Due-Diligence	130+ Checkpunkte in 13 Kategorien	Ankauf-Wizard
Prozessflows	14 vollstaendige Workflows	Workflow-Automatisierung
HV-Module	14 fehlende Kernmodule identifiziert	BK-Engine, Schluessel, Zaehler
AT-Compliance	MRG komplett (3 Mietzinsarten, Befristung, VPI)	AT-Markt erschliessen
Steuerlogik	62 Werbungskosten + GbR-zu-Null + AfA	Steuer-Reporting
GEG 2024	Heizungs-Entscheidungsbaum + Fristen	Energie-Compliance
Template-Gaps	25+ fehlende Varianten identifiziert	Template-Engine erweitern

Strategische Erkenntnis: Immocation verkauft Wissen als PDFs und Excel-Tabellen. Xolib kann dieses Wissen als Software codieren — automatisiert, datengestuetzt, immer aktuell. Jede Excel-Formel wird ein Feature, jeder Entscheidungsbaum eine Engine, jede Checkliste ein Wizard.

2. Formel-Katalog¶

2.1 Kern-Investment-KPIs¶

Bruttomietrendite = Nettokaltmiete_pa / Kaufpreis × 100
Nettomietrendite = (Nettokaltmiete_pa - nicht_umlagefaehige_Kosten_pa) / Gesamtinvestitionskosten × 100
Eigenkapitalrendite = Vermoegenszuwachs_pa / Eigenkapital × 100
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis / Nettokaltmiete_pa
Kaufpreis_pro_qm = Kaufpreis / Wohnflaeche

2.2 Kaufnebenkosten¶

Makler = Kaufpreis × Maklersatz
Notar = Kaufpreis × Notarsatz (typ. 1,5%)
Grundbuchamt = Kaufpreis × GBA-Satz (typ. 0,5%)
Grunderwerbsteuer = Kaufpreis × GrESt-Satz (3,5-6,5% je Bundesland)
Gesamtinvestitionskosten = Kaufpreis + Makler + Notar + GBA + GrESt + Sonstige + Anfaengliche_Investitionen

2.3 Finanzierung (bis 4 Darlehen)¶

Eigenkapital = Gesamtinvestitionskosten - Darlehenssumme_gesamt
Zinssatz_gewichtet = SUM(Zinssatz_i × Darlehen_i) / Darlehen_gesamt
Kapitaldienst_Monat = (Zinssatz + Tilgung) × Darlehen / 12
Restschuld_Jahr_n = Annuitaetenrechnung(Darlehen, Zinssatz, Tilgung, n)
Volltilgungsjahr = Jahr in dem Restschuld = 0

2.4 Bewirtschaftung¶

Umlagefaehig = Hausgeld_umlagefaehig + Grundsteuer
Nicht_umlagefaehig = Hausgeld_nicht_umlagefaehig + Instandhaltungsruecklage + Mietausfall
Kalkulatorischer_Mietausfall = Mietausfall_Rate × Warmmiete
Empfohlene_Ruecklage_pro_qm = ((Gebaeudeanteil × Kaufpreis) × (1/80 × 1,5) - 12 × WEG_Ruecklage) / Wohnflaeche

2.5 Cashflow + Steuer¶

Cashflow_operativ = Warmmiete - Bewirtschaftungskosten - Zinsen - Tilgung
AfA_Basis = Gebaeudeanteil × (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) + aktivierte_Investitionen
AfA_jaehrlich = AfA_Basis × AfA_Satz  (2% ab 1925, 2,5% vor 1925, 3% Neubau ab 2023, 1,5% AT)
Zu_versteuernder_Cashflow = Warmmiete - BK_ohne_Ruecklage - Zinsen - AfA
Steuern = Grenzsteuersatz × zu_versteuernder_Cashflow
Cashflow_nach_Steuern = Cashflow_operativ - Steuern

2.6 Vermoegen + Prognose (50 Jahre)¶

Vermoegenszuwachs_pa = 12 × (-Tilgung + Cashflow_nach_Steuern) + Wertsteigerung
Wert_Jahr_n = (Kaufpreis + Investitionen) × (1 + Wertsteigerung_pa)^n
Beleihungsreserve = Wert_Immobilie - Restschuld
Nettovermoegen = Wert - Restschuld
Nettokaltmiete_Jahr_n = Nettokaltmiete_0 × (1 + Mietsteigerung_pa)^n
BK_Jahr_n = BK_0 × (1 + Kostensteigerung_pa)^n

2.7 Mietrecht-Formeln¶

// Indexmiete (§557b BGB)
Prozentuale_Aenderung = ((neuer_VPI / alter_VPI) × 100) - 100
Neue_Miete = Alte_Miete × (1 + Prozentuale_Aenderung / 100)

// Modernisierungsumlage (§559 BGB)
Bereinigte_Kosten = Gesamtkosten - Ersparte_Instandhaltung
Monatliche_Erhoehung = Bereinigte_Kosten × 0,08 / 12
Obergrenze: 3 EUR/m2 in 6 Jahren (2 EUR/m2 wenn Ausgangsmiete < 7 EUR/m2)

// Kappungsgrenze (§558 Abs. 3 BGB)
Max_Neue_Miete = Miete_vor_3_Jahren × (1 + Kappung/100)  // 20% oder 15%

// Kaution (§551 BGB)
Max_Kaution = Nettokaltmiete × 3
Rate = Max_Kaution / 3

2.8 Fix & Flip¶

GIK = Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Sanierungskosten
Zinskosten = SUM(Zinssatz_i × Darlehen_i / 365 × Projektdauer_Tage)
Gewinn = Verkaufspreis - GIK - Zinskosten + Miete_waehrend_Projekt - Vermarktungskosten
Gewinnmarge = Gewinn / GIK × 100
EK_Rendite = Gewinn / Eigenkapital × 100
15%_Grenze = 0,15 × Gebaeudeanteil × (Kaufpreis + NK) × 1,19  // Anschaffungsnahe Herstellungskosten

2.9 Betriebskostenabrechnung¶

Anteil_Einheit = (Einheit_Flaeche / Gesamt_Flaeche) × Gesamtkosten  // Schluessel: m2
Zeitanteil = Gesamtkosten_Einheit / 365 × Mietdauer_Tage  // Pro-rata bei Mieterwechsel
Ergebnis = Vorauszahlungen - Zeitanteil  // positiv = Guthaben

2.10 VV GmbH vs. Privat¶

Steuer_Privat = Steuerlicher_Gewinn × 44,31%
Steuer_GmbH = Steuerlicher_Gewinn × 15,825%
Reinvestition = Freier_Cashflow × Hebel = neues_Immobilienvermoegen
// 20-Jahres-Compound-Vergleich

3. Entscheidungsbaeume¶

3.1 Mietpreisbremse (§556d-g BGB)¶

START: Gilt Mietpreisbremse? → LandesVO fuer Gemeinde pruefen

NEIN → Freie Vereinbarung
  Grenzen:
    §5 WiStG: > 20% ueber Vergleichsmiete + Ausnutzen geringen Angebots = OWi
    §291 StGB: > 50% ueber Vergleichsmiete + Zwangslage = Strafbar

JA → Max: Ortsuebliche Vergleichsmiete + 10%
  Ausnahmen:
    a) Legale Vormiete (1 Jahr vor Ende Vormietverhaeltnis) → hoechste gilt
    b) Neubau (Erstnutzung nach 01.10.2014) → komplett befreit
    c) Umfassende Modernisierung (1/3 Neubaukosten + Neubaustandard) → befreit
    d) Normale Modernisierung letzte 3 Jahre → fiktive §559 Umlage addieren
    e) Voruebergehender Gebrauch → befreit (strenge Anforderungen)

3.2 Kuendigungsfristen (§573c BGB)¶

Vermieter-Kuendigung:
  Mietdauer <= 5 Jahre → 3 Monate
  Mietdauer 5-8 Jahre → 6 Monate
  Mietdauer > 8 Jahre → 9 Monate

Mieter-Kuendigung: IMMER 3 Monate

Garage/Stellplatz (eigenstaendig): Zum naechsten Monat

AT: Mieter nach 1 Jahr, 3 Monate Frist (§29 Abs. 2 MRG)

3.3 Zahlungsverzug → Kuendigung (§543 Abs. 2 Nr. 3 BGB)¶

Pruefung Zahlungsverzug:
  a) 2 aufeinanderfolgende Monate komplett unbezahlt → fristlos
  b) Rueckstand >= 1 Monatsmiete ueber 2 Monate → fristlos
  c) Rueckstand >= 2 Monatsmieten ueber laengeren Zeitraum → fristlos

Schonfristzahlung: Heilt fristlose, NICHT ordentliche Kuendigung (BGH)
→ Daher IMMER hilfsweise ordentlich kuendigen

3.4 Gewerblicher Grundstueckshandel (3-Objekt-Grenze)¶

Pro verkauftes Objekt:
  1. Langfristig vermietet >= 10 Jahre? → NICHT gezaehlt
  2. Eigengenutzt >= 5 Jahre? → NICHT gezaehlt
  3. Ohne Gewinnerzielungsabsicht? → NICHT gezaehlt
  4. Erwerb + Verkauf innerhalb 5 Jahren? → GEZAEHLT
     4a. Branchenkundig? → auch bei >5 Jahren GEZAEHLT

Ergebnis: > 3 gezaehlte Objekte → Gewerblicher Grundstueckshandel
→ Gewerbesteuer + Verlust der §23-Freistellung

3.5 GEG 2024 Heizungs-Compliance (§71 GEG)¶

Neue Heizung: >= 65% erneuerbare Energien

NEUBAU (in Bebauungsplangebiet): Gilt SOFORT (seit 01.01.2024)

BESTAND:
  Gemeinde > 100.000 EW → ab 01.07.2026
  Gemeinde <= 100.000 EW → ab 01.07.2028

  Nach Stichtag, bei Heizungstausch:
    Allgemein: 5 Jahre Uebergangsfrist
    Waermenetz geplant: bis 10 Jahre (mit Vertrag + Fahrplan)
    Wasserstoffnetz: Erdgas erlaubt wenn H2-ready + Fahrplan bis 30.06.2028
    Etagenheizung: 5 Jahre nach erstem Tausch, +8 bei Umstieg auf Zentral
    → Max 13-14 Jahre Uebergang

Alle fossilen Heizkessel bis 31.12.2044 stilllegen

Erfuellungsoptionen: Waermenetz, Waermepumpe, Biomasse, Hybrid, Solarthermie+X, Stromdirektheizung

3.6 Eigenbedarf (§573 Abs. 2 Nr. 2 BGB)¶

Privilegierte Personen:
  - Vermieter persoenlich (NICHT GmbH/UG/AG, ABER GbR erlaubt!)
  - Verwandte bis 3. Grad / Verschwaegerte bis 2. Grad
  - Haushaltsangehoerige (Lebensgefaehrten + deren Kinder)

Ausschluss:
  - Eigenbedarf bei Kauf schon "erwoegen" → Rechtsmissbrauch
  - Vergleichbare freie Wohnung im selben Bestand → Anbietpflicht verletzt
  - Nach WEG-Aufteilung + Verkauf: 3 Jahre Sperre (bis 10 Jahre per LandesVO)

Widerspruch Mieter (§574 BGB):
  - Haertegruende: Kein Ersatzwohnraum, Alter+Krankheit, Schwangerschaft
  - Frist: 2 Monate vor Mietvertragsende

3.7 Indexmiete vs. Staffelmiete¶

Region MIT Mietpreisbremse:
  → Indexmiete bevorzugt (MPB gilt nur fuer Anfangsmiete, nicht Index-Anpassungen)
  → WENN keine grosse Modernisierung geplant (§559 waehrend Index gesperrt)

Region OHNE Mietpreisbremse:
  → Staffelmiete bevorzugt (umgeht Kappungsgrenze von 20%/3 Jahre)

Keine Modernisierung geplant + VPI steigt schneller als Vergleichsmiete:
  → Indexmiete

3.8 AT: MRG-Anwendungsbereich¶

Baubewilligung VOR 01.07.1953 → MRG Vollanwendung → Richtwertzins
Baubewilligung NACH 30.06.1953:
  < 2 Hauptmietgegenstaende oder Dachgeschoss → Teilanwendung → Freier Mietzins
  Foerderung nach WGG/WFG → Teilanwendung → Angemessener Mietzins
  Sonstiges → Teilanwendung → Freier Mietzins

Befristungsabschlag: 25% bei Richtwert-/angemessenem Mietzins

3.9-3.12 Weitere Baeume¶

3.9 Modernisierungsumlage (§559): Instandhaltungsabzug, 8%-Umlage, 3/2 EUR/m2-Deckel, Sonderkuendigungsrecht
3.10 Betriebskosten-Umlagefaehigkeit (§2 BetrKV): 17 Positionen + Ausnahmen
3.11 Zwangsversteigerung Wertgrenzen: <5/10 = Pflichtversagung, 5/10-7/10 = Glaeubiger kann versagen, >=7/10 = Zuschlag
3.12 AT AfA-Grundanteil: <100K EW → 20%, >=100K EW + >10 WE → 30%, >=100K EW + <=10 WE → 40%

4. Datenmodell¶

92 einzigartige Felder extrahiert aus allen Templates — gruppiert nach Xolib-Relevanz:

4.1 Property-Erweiterungen (fehlen in Xolib)¶

Feld	Typ	Quelle
Geschoss (OG-Nummer)	Int	Mietvertrag
Lage im Geschoss (links/rechts/Mitte)	Enum	Mietvertrag
Raumauflistung (Zimmer, Kueche, Bad, WC, Flur, Balkon)	JSON	Mietvertrag
Beschaffenheitsvereinbarung / bekannte Maengel	Text	Mietvertrag
Mobiliar-Liste / Einbaukueche-Inventar	JSON	Mietvertrag
Stellplatz-Nr., Kellerraum-Nr., Garage-Nr.	String	Mietvertrag
Katasterdaten (Gemarkung, Flur, Flurstueck)	String	Garage, Grundbuch
Mietspiegelfeld (Kategorie)	String	Mieterhoehung
Wohnlage (Mietspiegelkategorie)	Enum	Mieterhoehung

4.2 Vertrags-Felder (neues LeaseContract-Model)¶

Feld	Typ	Quelle
Vertragstyp	Enum: WOHNRAUM, GEWERBE, GARAGE, STELLPLATZ, WG, VORUEBERGEHEND, R2R, PACHT	Mietvertrag
Nettokaltmiete EUR/Monat	Decimal	Mietvertrag
Nettokaltmiete EUR/m2	Decimal	Mietvertrag
Teilgewerblicher Zuschlag EUR	Decimal	Mietvertrag
BK-Vorauszahlung EUR	Decimal	Mietvertrag
Heizkosten-Umlegungsschluessel (Verbrauch%/Flaeche%)	String	Mietvertrag
Staffelmiete-Stufen	JSON: [{datum, erhoehung, neueMiete}]	Mietvertrag
Indexmiete-Basis (VPI-Jahr, Indexstand, Monat)	JSON	Mietvertrag
USt-Option (ja/nein, Satz)	Boolean + Decimal	Gewerbe
Befristungsgrund (§575 BGB)	Text	Mietvertrag
Kuendigungsverzicht-Dauer	Int (Monate)	Mietvertrag
Optionslaufzeit + Anzahl	JSON	Gewerbe
Konkurrenzschutz (ja/nein)	Boolean	Gewerbe
Kleinreparatur-Obergrenze (Einzelfall, Jahressumme)	Decimal × 2	Mietvertrag
Schoenheitsreparaturen-Pflicht (ja/nein)	Boolean	Mietvertrag
Renovierungszustand bei Uebergabe	Boolean	Mietvertrag

4.3 Mietpreisbremse-Felder¶

Feld	Typ	Quelle
MPB-Gebiet (ja/nein)	Boolean	Auto (LandesVO)
MPB-Ausnahme-Typ	Enum: VORMIETE, MODERNISIERUNG, NEUBAU, UMFASSEND	Mietvertrag
Vormiete EUR (1 Jahr vor Ende Vormietverhaeltnis)	Decimal	Mietvertrag
Modernisierungs-Datum	Date	Mietvertrag
Erstnutzungs-Datum (nach 01.10.2014)	Date	Mietvertrag

4.4 Kaution-Felder¶

Feld	Typ	Quelle
Kautionsbetrag EUR	Decimal	Mietvertrag
Kautionsart	Enum: BAR, BUERGSCHAFT, SPARBUCH	Mietvertrag
Kautionskonto IBAN	String	Mietvertrag
Ratenzahlung-Status	Enum: RATE_1, RATE_2, RATE_3, VOLL	Mietvertrag

4.5 Investment-Calculator-Felder (neues Modul)¶

Feld	Typ	Quelle
Gebaeudeanteil am Kaufpreis %	Decimal	Cockpit Pro
AfA-Satz %	Decimal	Cockpit Pro
Grenzsteuersatz %	Decimal	Cockpit Pro
Mietsteigerung p.a. %	Decimal	Cockpit Pro
Kostensteigerung p.a. %	Decimal	Cockpit Pro
Wertsteigerung p.a. %	Decimal	Cockpit Pro
Kalkulatorischer Mietausfall %	Decimal	Cockpit Pro
Instandhaltungsruecklage EUR/qm/pa	Decimal	Cockpit Pro
Hausgeld umlagefaehig EUR	Decimal	Cockpit Pro
Hausgeld nicht umlagefaehig EUR	Decimal	Cockpit Pro
WEG-Ruecklage EUR	Decimal	Cockpit Pro
Darlehen 1-4 (Summe, Zins, Tilgung, Sondertilgung)	JSON	Cockpit Pro
Betrachtungszeitraum Jahre	Int	Cockpit Pro

4.6 Schluessel-Tracking (fehlt komplett)¶

Feld	Typ	Quelle
Schluesseltyp	Enum: WOHNUNG, HAUS, BRIEFKASTEN, KELLER, GARAGE, SONSTIG	Uebergabe
Anzahl	Int	Uebergabe
Empfaenger	String	Uebergabe
Ausgabedatum, Rueckgabedatum	Date	Uebergabe

4.7 Zaehlerstand-Management¶

Feld	Typ	Quelle
Zaehlertyp	Enum: STROM, GAS, WASSER, HEIZUNG, SONSTIG_1-4	Uebergabe
Zaehlernummer	String	Uebergabe
Stand	Decimal	Uebergabe
Ablesedatum	Date	Uebergabe
Anlass	Enum: EINZUG, AUSZUG, MIETERWECHSEL, JAEHRLICH	Uebergabe

5. Scoring-Systeme¶

5.1 Investment-Ampel (Cockpit Pro)¶

Kennzahl	Gruen	Gelb	Rot
Bruttomietrendite	>= 5%	>= 4%	>= 3%
Nettomietrendite	>= 4%	>= 3%	>= 2%
Eigenkapitalrendite	>= 20%	>= 10%	>= 5%
Cashflow operativ	> Tilgung/4	> Tilgung/2	> Tilgung
Cashflow nach Steuern	> Tilgung/4	> Tilgung/2	> Tilgung

5.2 Fix & Flip Ampel¶

Kennzahl	Gruen	Gelb	Rot
Gewinn vor Steuern	>= 50K	>= 30K	>= 15K
Gewinnmarge	>= 25%	>= 10%	>= 5%
EK-Rendite	>= 25%	>= 10%	>= 5%

5.3 Bierdeckel-Schnellcheck (3 Fragen)¶

1. Lage: ok / nicht ok
2. Miete: Ist-Miete vs. Marktmiete → Erhoehungspotenzial?
   - Erhoehung nicht moeglich
   - Aktuell ueber Markt
   - Max 15% ueber Markt (Kappung)
   - Markt ist hoeher
3. Zustand: Kosten bekannt/ueberschaubar → ok / nicht ok
→ Ergebnis: Pass / Fail

5.4 Standort-Rating¶

Indikator	Quelle	Bewertung
Prognos Zukunftsatlas	Prognos	1-7 (Beste Chancen bis Hohe Risiken)
Mietrendite	Preisatlas	>= 5% markiert
Arbeitslosenquote	Bundesagentur	niedrig = gut
Bevoelkerungsprognose 2030	Destatis	positiv = gut
Studierende	Stadt	hoch = Mieternachfrage

5.5 Altbau-Qualitaets-Scoring¶

Element	Best	Worst
Fenster K-Wert	1,3	3,0
Fassadendaemmung	10 cm	4 cm
Dachdaemmung	>= 10 cm	keine
Bodenbelag	Parkett	PVC
Sanitaer-Rohre	Kupfer/Edelstahl	Kunststoff
Dacheindeckung	Tonfalzziegel	Pappe

6. Due-Diligence¶

130+ Checkpunkte in 13 Kategorien — konsolidiert aus 5 immocation-Checklisten:

6.1 Makro-Lage (8 Punkte)¶

Autobahnanbindung, Bahnhof, Industrie, Arbeitgeber, Arbeitslosenquote, Bevoelkerungsprognose 2030, Uni/Schulen/Kita, Naturkatastrophen-Risiko

6.2 Mikro-Lage (6 Punkte)¶

OEPNV, Nachbarbebauung, Gewerbe (Vorteil/Nachteil), Schulen, Einkauf/Aerzte, Bahnhof-Entfernung

6.3 Grundbuch + Teilungserklaerung (12 Punkte)¶

Bestandsverzeichnis, Flur/Flurstueck, TE komplett, Aufteilungsplan, Sondernutzungsrechte, Abt. II (Reallasten, Insolvenz, Niessbrauch), Abt. III (Belastungen < Kaufpreis), Vormerkungen

6.4 Objektzustand (15 Punkte)¶

Fenster, Heizung, Sanitaer, Elektrik (halogenfreie Kabel?), Dach (5 Elemente), Keller (Feuchtigkeit!), Fassade, Hausflur, Haustuer, Schliessanlage, Dachrinnen, Bausubstanz, Schadstoffbelastung (Asbest/Blei/Holzschutzmittel)

6.5 ETW Speziell (12 Punkte)¶

Letzte 3-5 Eigentueemerversammlungen, Hausgeld + 3J Historie, Abgeschlossenheitsbescheinigung, Beschluss-Sammlung, Miteigentuemerstruktur, Verwalterabrechnungen/Wirtschaftsplaene, Instandhaltungsruecklage (3J), beglaubigte TE + Gemeinschaftsordnung, gestempelte Grundrisse/Baugenehmigung

6.6 Mieter-Pruefung (14 Punkte)¶

Mieterliste (Name, m2, NKM, NK, Kaution, Start, Index), Mieterstruktur, Mietstatistik 5J, alle Vertraege + Nachtraege, Rechtsstreitigkeiten, Rueckstaende (6 Monate Kontoauszug), Kautionsform + Konto, Pacht-/Garagenvertraege, Bauliche Veraenderungsvereinbarungen, Vorausverfuegungen auf Miete

6.7 Kaufvertrag (11 Punkte)¶

Verkaeufer = Eigentuemer?, 14-Tage-Frist (Verbraucher), §577 Vorkaufsrecht Mieter, §577a Sperrfrist, Aufschluesselung Grund/Gebaude (AfA!), EBK separat (GrESt!), Faelligkeitsvoraussetzungen, Gewaehrleistungsausschluss, Verkaeufergarantien bei vermietet, Uebergabe-Zeitpunkt, Betretungsrecht vor Uebergabe

6.8 Wertsteigerungspotenzial (10 Punkte)¶

Neue Mietvertraege, Flaechenerweiterung, Umnutzung, Optische Aufwertung, Grundstuecksteilung, Stellplaetze (vorhanden/realisierbar), Dachgeschossausbau

6.9 Dienstleister + Vertraege (8 Punkte)¶

Bestehende Vertraege/Streitigkeiten, Wartungsvertraege (Heizung, Aufzug, Messtechnik), HV-Vertrag + Kosten, BK-Abrechnungen (3J), Versorgungsvertraege

6.10 Brandschutz (4 Punkte)¶

Konzept, 2. Rettungsweg, Feuerwehrbegehung, Flurkarten-Check

6.11 Kosten-Risiken (10 Punkte)¶

Foerderungen/Belegungsbindung, Altlasten (1.500 EUR/m3), Strassenneubau (Erschliessungsbeitraege!), offene Forderungen Vor-/Vorvorbesitzer, Oeltanks (TUeV), 10 Jahre Leerstand = Baugenehmigung verfaellt, Milieuschutz, Sanierungsgebiet, Denkmalschutz, Mietpreisbremse

6.12 Versicherung (4 Punkte)¶

Gebaeudeversicherung (Feuer, Wasser, Sturm, Elementar), Grundbesitzerhaftpflicht, Vergangene Schaeden, Unterversicherung

6.13 Energie + Umwelt (3 Punkte)¶

Energieausweis, GEG-Compliance, Bodendenkmal/Wasserschutzgebiet

Kritische Schwellenwerte:

Schwelle	Wert	Konsequenz
Altlasten Bodensanierung	~1.500 EUR/m3	Kaufpreisverhandlung
Baugenehmigung verfaellt	10 Jahre Leerstand	Neubaugenehmigung noetig
Grundbuchauszug max. Alter	3 Monate	Neuen anfordern
Vertragserfuellungsbuergschaft	min. 5% Bausumme	Pflicht bei GU
Gewaehrleistungsdauer	min. 5 Jahre (gut)	2 Jahre = Risiko
Wohnflaeche-Haftung	> 3% Abweichung	Anspruch bei Bautraeger

7. Prozessflows¶

14 vollstaendig dokumentierte Workflows aus den immocation-Vorlagen:

7.1 Verwaltungsuebernahme (15 Schritte)¶

Mieter informieren → Aushang → Mietvertraege pruefen → Kurzbericht je Vertrag → Unterlagen uebernehmen (Grundrisse, Versicherungen, BK, Versorger, Wartungsvertraege) → Firmen informieren → Zwischenabrechnungen → Vertraege pruefen → Versicherungswert 1914 pruefen → Sicherheit pruefen → Bankkonten eroeffnen → EDV-Anlage → Buchfuehrung → Mieteingangsueberweachung → Ueberschuss-Ueberweisung

7.2 Betriebskostenabrechnung (11 Schritte)¶

Mietvertrag pruefen → Kosten abgrenzen (Kalenderjahr) → Umlagefaehige Kosten (§2 BetrKV) → Verteilerschluessel anwenden → Gesamtkosten/Position → Anteil Einheit → Pro-rata bei Mieterwechsel (Tage/365) → Vorauszahlungen gegenrechnen → Nachzahlung/Guthaben → Anschreiben (1 Monat Widerspruchsfrist) → NK anpassen

7.3 Wohnungsuebergabe (7 Schritte)¶

Gemeinsame Begehung → Raum-fuer-Raum Zustand → Zaehlerstaende (8 Typen) → Schluessel uebergeben (5 Typen, Anzahl) → Renovierungszustand → Zeuge → Unterschriften

7.4 Wohnungsrueckgabe (7 Schritte)¶

Begehung → Maengel/Schaeden je Raum → Zaehlerstaende → Schluessel zurueck (Kopien-Versicherung) → Leistungspflichten Mieter → Vorbehalt → Unterschriften

7.5 Mieterwechsel (8 Schritte)¶

Antrag → Austretende benennen → Eintretende pruefen (Selbstauskunft, Ausweis, Einkommen, Buergschaft) → Kaution bleibt → Keine Zwischenabrechnung → Bearbeitungsgebuehr (25 EUR, halbe/halbe) → Unterschriften

7.6 Eigentumswechsel-Kommunikation (5 Schritte)¶

Schreiben an Mieter (neuer Eigentuemer + Konto) → §566 BGB Hinweis → Empfangsbestaetigung → Grundbuchauszug-Kopie

7.7 Mahnwesen-Eskalation (4 Stufen)¶

Mahnung (informell, Zahlungsfrist) → Abmahnung (§543 Abs. 3 BGB, Kuendigungsandrohung) → Fristlose + ordentliche Kuendigung → Raeumungsklage (Amtsgericht, Streitwert = 12 × NKM)

7.8 Mieterhoehung-Workflow (5 Varianten)¶

Mietspiegel → Vergleichswohnung → Indexmiete → Modernisierung → Einvernehmlich Jeweils: Voraussetzungen pruefen → Berechnen → Schreiben generieren → Frist setzen → Ggf. Zustimmungsklage

7.9-7.14 Weitere Flows¶

NK-Anpassung: Begruendung, alte/neue Hoehe, Stichtag, Dauerauftrag-Hinweis
Kautionsuebertragung: Bei Eigentumswechsel, Mieter-Zustimmung, Enthaftung
Verkehrssicherung: Monatliche Begehung, Checkliste (Fluchtweg, Gelaender, Beleuchtung, Spielplatz)
Rauchwarnmelder-Wartung: Jaehrlich +/- 3 Monate, Austausch alle 10 Jahre, DIN 14676
Aufteilergeschaeft: Abgeschlossenheitsbescheinigung → Teilungserklaerung → Grundbuch → §577/577a Sperrfrist
Bankpaket zusammenstellen: Selbstauskunft, Immobilienuebersicht, Mietaufstellungen, Renditekalkulation, Beleihungsunterlagen

8. Hausverwaltung: 14 fehlende Module¶

Aus der Analyse der HV-Vorlagen und Leistungsverzeichnisse ergibt sich, was eine vollstaendige digitale Hausverwaltung braucht:

#	Modul	Beschreibung	Prioritaet
1	BK-Engine	Vollstaendige Betriebskostenabrechnung: 17 Positionen, Verteilerschluessel, Pro-rata, Zeitabgrenzung	★★★
2	Zaehlerstand-Management	Erfassung bei Ein/Auszug/Wechsel/jaehrlich, Historisierung, optional IoT (Ista/Techem)	★★★
3	Schluessel-Tracking	Typen, Anzahl, Empfaenger, Aus-/Rueckgabe, Schliessanlage bei Verlust	★★★
4	Digitales Uebergabeprotokoll	Raum-fuer-Raum, Fotos, Zaehler, Schluessel, Unterschrift — mobile-optimiert	★★★
5	Forderungsmanagement	Stundung, Ratenzahlung, Mahnwesen-Eskalation, Zahlungsueberwachung	★★★
6	Wartungsplaner	Heizung (woechentlich), Aufzug (woechentlich), Rauchwarnmelder (jaehrlich), Spielplatz	★★☆
7	Rauchwarnmelder-Management	Installation, Wartung, 10-Jahres-Austausch, DIN 14676	★★☆
8	Dienstleister-Verwaltung	Vertraege, Leistungsverzeichnisse, Vergeutungsmodelle, Kuendigungsfristen	★★☆
9	Objektuebernahme-Wizard	15-Schritt-Onboarding, Checkliste, Vertraege pruefen, Versorger informieren	★★☆
10	Vollmachten-Management	6 Typen (Verwalter/General/Amt/Kaeufer/Biet/Akteneinsicht), Ablauf, Widerruf	★★☆
11	Objekt-Kontokorrent	Mietkonto, Kautionskonto, Eingangsmonitoring, Ueberschuss-Ueberweisung	★★☆
12	Mieter-Informationsportal	Lueftungsbroschuere, Rauchwarnmelder-Info, Hausordnung, Energiespar-Tipps digital	★☆☆
13	WEG-Modul	TOP-Antraege, Beschlusssammlung, Versammlungsverwaltung, SE/GE-Lexikon	★☆☆
14	Eigentuemerwechsel-Flow	Auto-Benachrichtigung Mieter, Konto-Update, Kautionsuebertragung, §566 BGB	★☆☆

Verwalter-Gebuehrenmodell (aus Vorlagen):¶

Grundvergeutung: EUR/WE/Monat netto (Beispiel: 29,50 EUR)
Sondervergeutung: Bei Grossprojekten je Einzelfall
Schwellenwert: Ab X EUR (500/3.000) Eigentuemer-Zustimmung
Mieterwechselgebuehr: 25 EUR flat
Provisionsverbot: Verwalter darf keine Kickbacks nehmen

9. Oesterreich: Komplette AT-Compliance¶

14 AT-spezifische Dokumente analysiert — Delta zu Xolib:

9.1 Was Xolib HAT¶

AT Richtwertzins-Rechner (9 Bundeslaender, Zu-/Abschlaege, 25% Befristungsabschlag)
CH Referenzzinssatz-Rechner

9.2 Was Xolib BRAUCHT¶

Feature	Beschreibung	Rechtsgrundlage
MRG-Anwendungsbereich-Checker	Welches der 3 Mietzins-Regime gilt? Abhaengig von Baubewilligung	MRG §1(2), §1(4), §16
AT Mietvertrag-Template	Voellig andere Struktur (MRG, ABGB, kein BGB)	MRG, ABGB §1117/1118
AT Indexanpassung	VPI Oesterreich (Statistik Austria, VPI 2015), Spielraumklausel	Mietvertrag §III
AT Betriebskostenanpassung	Anpassung basierend auf HV-Vorschreibung	MRG §21ff
AT Uebergabe-/Rueckstellungsprotokoll	Spezifisch AT-Recht	-
AT Due Diligence	Nutzwertgutachten, WE-Vertrag, ausserbueherliches Sanierungsdarlehen	-
AT Steuerrechner	AfA 1,5% (2% vor 1915), Grundanteil 20/30/40%, Einkommensteuer 7 Stufen	EStG AT
AT Instandhaltung/Instandsetzung	Sofort vs. 15 Jahre Pflichtverteilung, >25% = Instandsetzung	MRG

9.3 AT Steuertabelle¶

Von EUR	Bis EUR	Satz
0	11.000	0%
11.001	18.000	25%
18.001	31.000	35%
31.001	60.000	42%
60.001	90.000	48%
90.001	1.000.000	50%
1.000.001+	—	55%

10. Steuer: 62 Werbungskosten + Strukturen¶

10.1 Werbungskosten-Katalog (Anlage V)¶

62 Positionen mit Anlage-V-Zeilennummern:

Abschreibung (Z. 33-36): Gebaude-AfA, Einrichtung moebliert, Sonder-AfA Mietwohnungsneubau Schuldzinsen (Z. 37): Hypothekendarlehen, Bauspardarlehen, private Darlehen, Vorfaelligkeitsentschaedigung (NUR bei Umschuldung, NICHT bei Verkauf) Geldbeschaffung (Z. 38): Notargebuehren, Grundbuchgebuehren, Bereitstellungszinsen, Schaetzgebuehren, Vermittlungsprovisionen, Disagio Erhaltungsaufwand (Z. 40-46): Reparaturen, Renovierung, Modernisierung Umlagefaehig (Z. 47): Grundsteuer, Heizung, Muell, Wasser, Versicherungen, Schornstein Verwaltung (Z. 48): Buero, Porto, Telefon, Computer, Arbeitszimmer, Software Sonstige (Z. 50): Anwalt, Steuerberatung, Makler (Mietersuche), Reisekosten, Fachliteratur, Abfindungen an Mieter

10.2 Steueroptimierungs-Strukturen¶

GbR zu Null: Partner A 100% Kapital, Partner B 0% (Beitrag = Verwaltung). Legal nach OLG Frankfurt 20.09.2012. - Ermoeglicht: Ehegattenschaukel (neue AfA!) - Ermoeglicht: GrESt-freie Uebertragung (z.B. 94/6) - oHG zu Null → Formwechsel in VV-GmbH ohne GrESt

VV GmbH vs. Privat: - Steuersatz Privat: ~44,31% vs. GmbH: 15,825% - Break-Even bei ~10 Objekten durch Strukturkosten - 20-Jahres-Compound-Effekt durch niedrigere Steuer + Reinvestition

11. GEG 2024 + Energie¶

11.1 Heizungs-Entscheidungsbaum¶

(Vollstaendig in Abschnitt 3.5)

11.2 Erfuellungsoptionen¶

Option	Anforderung
Waermenetz	Schriftliche Bestaetigung Betreiber
Waermepumpe	100% Waermebedarf, Betriebspruefung nach 2J, dann alle 5J
Stromdirektheizung	Nur wenn Waermeschutz >= 45% besser als GEG Neubau
Biomasse/H2	>= 65% aus Bioenergie oder gruenem/blauem H2
Holzheizung	Nur automatische Beschickung (Pellet), EU 2023/1115
WP-Hybrid	WP-Prioritaet, WP >= 30-40% Heizlast
Solarthermie-Hybrid	>= 60% Biomasse/H2, Solar: 0,07 m2/m2 (<=2 WE) oder 0,06 m2/m2

11.3 Mieterstromvertrag (EEG 2021 §21(3))¶

PV + Speicher + EVU-Backup
Preis: max 90% des Grundversorgertarifs
Quartiers-basiert moeglich
Neues Template fuer Xolib

12. Immocations KI-Ansatz vs. Xolib¶

12.1 Was immocation macht (ChatGPT-Prompts)¶

Due Diligence Prompt: Expose hochladen → KI analysiert Risiken, vergleicht Hausgeld, schaetzt 5-Jahres-Sanierungskosten
Vermietungs-Score: Marktanalyse, WG-Readiness, Kreisdiagramm (Lage/Ausstattung/Zielgruppe)
Akquise-Agent (ChatGPT Plus Agent Mode): Crawlt IS24/Immowelt, scored Objekte automatisch (40% Rendite + 25% Mikrolage + 15% Hausgeld + 10% Zustand + 10% Vermietbarkeit), generiert Makler-E-Mails
Master Excel Prompt: Generiert Multi-Sheet XLSX mit Listings, Comps, Validation-Log, Kontakte, README
Standortanalyse: 30/60/90-Tage Implementierungsplan mit gewichteter Scoring-Matrix

12.2 Xolib-Vorteil¶

Immocation (manuell)	Xolib (nativ)
Prompt in ChatGPT kopieren	One-Click im Dashboard
ChatGPT erfindet Score	Xolib berechnet mit echten Daten (1,25 Mio Datenpunkte)
User fuellt Excel manuell	Daten aus Datenbank auto-populated
Akquise-Agent crawlt Portale	Xolib hat eigene ETL-Pipeline + H3-Geospatial
Einmalige Analyse	Kontinuierliches Monitoring + Insights
Kein Datenschutz (Daten bei OpenAI)	Xolib DSGVO-konform, Daten in DE

Strategischer Kern: Jeder immocation-Prompt ist ein Xolib-Feature das besser sein kann — weil Xolib echte Daten hat statt LLM-Halluzinationen.

13. Template-Gap-Analyse¶

13.1 Mietvertrag: 3 → 12 Varianten¶

Xolib hat	Xolib fehlt
Wohnraum, Gewerbe, generisch	Garage (eigenstaendiges MV, andere Kuendigung!)
	Stellplatz (eigene Raeumpflicht Winter)
	WG-Zimmer (Vermieter-WG-Modell, Einzelvertraege)
	Voruebergehender Gebrauch (§549: kein Kuendigungsschutz!)
	Rent2Rent (gewerbliche Weitervermietung, 2 Varianten)
	Mietvorvertrag (verbindlich, Bezugsfertigkeitsdatum)
	Mietoptionsvertrag (Optionsentgelt, Frist)
	Pachtvertrag Garten (Fruchtziehung, Pacht-BGB)
	Giebelwand/Werbeflaeche (USt, Genehmigung)

13.2 Kuendigung: 4 → 5 Varianten¶

Xolib hat	Xolib fehlt
Zahlungsverzug, Eigenbedarf, Vertragsverletzung, Verwertung	Tod des Mieters (§564 BGB, Erben, 1-Monats-Frist)

13.3 Mahnung: 3 → 4 Varianten¶

Xolib hat	Xolib fehlt
1. Mahnung, Abmahnung, Kuendigung	Abmahnung Sonstiges (nicht Zahlung: Airbnb, Lagerung, Tiere)
	Raeumungsklage (Klageschrift Amtsgericht)

13.4 Mieterhoehung: 4 → 8 Varianten¶

Xolib hat	Xolib fehlt
Mietspiegel, Vergleichswohnung, Index, Modernisierung	Einvernehmlich anlasslos (sehr praxisrelevant!)
	Einvernehmlich Modernisierung (Duldung + Erhoehung vorab)
	Zustimmungsklage Mietspiegel (Gerichtsvorlage)
	Zustimmungsklage Vergleichswohnung (Gerichtsvorlage)

13.5 Komplett neue Template-Kategorien¶

Kategorie	Anzahl	Wichtigste
Vollmachten	6	Generalvollmacht, Verwaltervollmacht, Bietvollmacht ZV
Hausverwaltung	14	Verwaltervertrag, Leistungsverzeichnis, Hausmeistervertrag
Gesellschaftsvertraege	5	GbR, VV-GmbH, Joint Venture, OHG
Darlehensvertraege	3	Festzins, Partiarisch, Fix&Flip
Ankauf	6	LOI, Reservierungsvereinbarung, Klauselsammlung
Mieter-Management	6	Kautionsuebertragung, Mietstundung, Ratenzahlung, Hausverbot
Mieterstrom	1	EEG 2021 §21(3), PV + Speicher
AT-Varianten	8	AT-Mietvertrag, AT-Uebergabe, AT-Mieterhoehung, AT-BK

14. Feature-Roadmap: 30 Features priorisiert¶

Tier 1: Core Product (Data Moat + Differenzierung)¶

#	Feature	Quelle	Impact
1	Investment Calculator	Cockpit Pro (24 Formeln, 50-Jahre, 4 Darlehen)	Property-KPIs von statisch zu dynamisch
2	BK-Engine	BK-Abrechnung (17 Positionen, Verteilerschluessel, Pro-rata)	Kernmodul jeder Hausverwaltung
3	Deal-Scoring Ampel	Cockpit Pro Ampel + Bierdeckel-Schnellcheck	Sofortige Objekt-Bewertung
4	Due-Diligence Wizard	130+ Checkpunkte, 13 Kategorien	Gefuehrter Ankaufsprozess
5	Mietpreisbremse-Engine	Entscheidungsbaum mit 5 Ausnahmen, §556d-g	Automatische Compliance bei Neuvermietung
6	Indexmiete-Rechner	VPI-Formel + Destatis-API	Auto-Erhoehungsschreiben generieren

Tier 2: Hausverwaltung Digital¶

#	Feature	Quelle	Impact
7	Digitales Uebergabeprotokoll	Raum-fuer-Raum + Fotos + Zaehler + Schluessel	Mobile App fuer Vor-Ort
8	Mahnwesen-Eskalation	4-Stufen-Flow mit §§-Pruefung	Automatisiertes Forderungsmanagement
9	Zaehlerstand-Management	8 Zaehlertypen, Historisierung	Basis fuer BK-Engine
10	Schluessel-Tracking	6 Typen, Aus-/Rueckgabe, Schluesselwart	Kernfunktion HV
11	Objektuebernahme-Wizard	15-Schritt-Prozess	Onboarding-Experience
12	Wartungsplaner	Heizung/Aufzug/Rauchwarnmelder/Spielplatz	Verkehrssicherungspflicht

Tier 3: Template-Engine erweitern¶

#	Feature	Quelle	Impact
13	8 neue Mietvertrags-Varianten	Garage, Stellplatz, WG, Voruebergehend, R2R, Vorvertrag, Option, Pacht	Vollstaendige Abdeckung
14	4 neue Mieterhoehungs-Varianten	Einvernehmlich (2), Zustimmungsklage (2)	Praxis-relevant
15	Vollmachten-Generator	6 Typen	Haeufig gebraucht
16	Hausverwaltungs-Vertraege	Verwaltervertrag, Leistungsverzeichnis, Hausmeister	Xolib Kerngeschaeft
17	Abmahnung Sonstiges	Airbnb, Tierhaltung, Lagerung, Gewerbe	Praxis-relevant
18	Raeumungsklage-Schriftsatz	Amtsgericht, Streitwert, Nutzungsentschaedigung	Eskalations-Ende

Tier 4: Investor-Features¶

#	Feature	Quelle	Impact
19	Sanierungskostenkatalog	15 Gewerke × 3 Tiers (LOW/MED/HIGH)	Instandhaltungsplanung
20	Bankpaket-Generator	Selbstauskunft, Portfolio, Mietaufstellungen	Auto-generiert aus Xolib-Daten
21	VV GmbH vs. Privat Rechner	20-Jahres-Compound, 2 Steuersaetze	Steuerstruktur-Beratung
22	Fix & Flip Kalkulation	Tagesbasiert, Sanierung, Aufteiler	Nischen-Feature
23	Aufteilergeschaeft-Rechner	§577/577a, Kosten, Sperrfristen	Nischen-Feature
24	Sensitivitaets-Analyse	Kaufpreis × Zinssatz Matrix	Risiko-Einschaetzung

Tier 5: Compliance + Markt¶

#	Feature	Quelle	Impact
25	AT MRG-Anwendungsbereich	3 Mietzins-Regime, Baubewilligung-abhaengig	AT-Markt erschliessen
26	GEG 2024 Heizungs-Compliance	Entscheidungsbaum + Fristen + Optionen	Zukunftssicher
27	Werbungskosten-Katalog	62 Positionen mit Anlage-V-Zuordnung	Steuer-Reporting
28	Gewerblicher Grundstueckshandel	3-Objekt-Grenze Entscheidungsbaum	Warn-Feature fuer Investoren
29	WEG SE/GE-Lexikon	150+ Bauteile mit Zuordnung	Wissensdatenbank
30	Mieterstromvertrag	EEG 2021, PV + Speicher	Zukunftsmarkt

Anhang: Referenzen¶

Analysierte Dateien (Auswahl der wichtigsten)¶

DOCX (Vorlagen): MietvertragWohnraum, MietvertragGewerbe, MietvertragGarage, MietvertragStellplatz, MietvertragWG, MietvertragVoruebergehend, Rent2Rent (2 Var.), Mietvorvertrag, Mietoptionsvertrag, PachtvertragGarten, KuendigungZahlungsverzug, KuendigungVertragsverletzung, KuendigungTodMieter, Eigenbedarfskuendigung, Verwertungskuendigung, ErsteMahnung, Abmahnung (2 Var.), Raeumungsklage, MieterhoehungMietspiegel, MieterhoehungVergleichswohnung, MieterhoehungIndex, MieterhoehungModernisierung, Mieterhoehungsvereinbarung (2 Var.), Zustimmungsklage (2 Var.), Verwaltervertrag, Verwaltervollmacht, Sondereigentumsverwaltung, Hausordnung, Leistungsverzeichnis (3 Var.), Arbeitsvertrag/DL-Vertrag Hausmeister, Uebergabeprotokoll, Rueckgabeprotokoll, Schluesselbestaetigung, Generalvollmacht, Amtsvollmacht, Kaeufervollmacht, Bietvollmacht, GbR-Vertrag, VV-GmbH-Satzung, Darlehensvertrag, LOI, Reservierungsvereinbarung, Kautionsuebertragung, Mietstundung, Ratenzahlung, Mietaufhebung, Hausverbot, AT-Mietvertrag, AT-Mieterhoehung, AT-BK-Anpassung

XLSX (Kalkulationstools): Cockpit Pro 2025 (13 Sheets, 50-Jahre-Modell), Cockpit AT, Roter Faden (16 Wizard-Sheets), Bewertungstool (78 Sheets), Fix&Flip Vollversion, Preisatlas DE (1.860 Zeilen), Standort-Analyse (50 Staedte), Bankpaket, Betriebskostenabrechnung, Sanierungskalkulation, VV GmbH vs. Privat, Checkliste Kaufvertrag, Checkliste Besichtigung, Bierdeckelrechnung, Ferienvermietung, PV-Rechner, Bautraegerkalkulation, Portfolio Tracker

PDF (Leitfaeden): Mietpreisbremse-Flowchart, Indexmiete-Leitfaden, Eigenbedarfskuendigung-Praesentation, Raeumungsklage-Anleitung, Gewerblicher Grundstueckshandel, GbR zu Null, GEG 2024 Heizung, WEG Sonder-/Gemeinschaftseigentum, Werbungskosten-Katalog, Reiseaufwendungen, Checkliste Immobilienkauf (13 Kap.), Checkliste Kaufvertrag ETW, Checkliste Altbau (TUeV), Checkliste Zwangsversteigerung, Verkehrswertgutachten (94 S.), Kaufvertrag nach MaBV, Bebauungsplan-Erlaeuterung, AT Steuerrecht, AT Richtwertzins, Aufteilergeschaeft, Kaufvertragsoptimierung, Gewerbe-zu-Wohnen, Finanzierungsstrategie, Banker-Erstkontakt